Wstęp
Od pewnego czasu w Polsce inwestowanie w nieruchomości pod wynajem jest coraz bardziej popularne. Sprzyjał temu dynamiczny wzrost cen mieszkań. Średni wzrost cen od 2006 roku wahał się w zależności od miasta, średnio dając 165% stopy zwrotu. W przypadku Warszawy było to 89%, Olsztyna 123%, a Łodzi 250%.
Dałoby to inwestorowi średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 6,3%. W długim terminie należałoby jednak dodać do tego rentowność z najmu, która wynosi 4%. Zakładamy, że nasze mieszkanie nie stoi puste i jest wynajmowane. Dzięki temu podwyższamy nasz wynik do okolic 10% średniorocznej stopy zwrotu.
Polska giełda nie radziła sobie zbyt dobrze
Odkąd sięgam pamięcią wszyscy Polacy woleli rzucać się oszczędnościami na zakup nieruchomości, niż interesować się giełdą. Nie jest to spójne z moim poglądem, ale może faktycznie miało sens? Zobaczmy, ile dałoby się zarobić w tym samym czasie na polskich akcjach. Za bazę porównawczą posłuży nam m.in. największy polski indeks – WIG. Przy jego obliczaniu uwzględnia się nie tylko kursy akcji, ale także dywidendy. W związku z tym będzie wiarygodnym wyznacznikiem zysku inwestora na przestrzeni ostatnich 16 lat.
Na dzień 1 grudnia 2022 roku wartość WIG-u wynosi 56,5 tys. pkt. I jest to wzrost o 20,5 tys. pkt, w porównaniu do stanu z 1 stycznia 2006 roku. Taki rezultat daje średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 2,9%. Wynik raczej mało satysfakcjonujący. Nie pozwoliłby on nam bowiem zarobić nawet na inflację.
Wzrost indeksu WIG od 1 stycznia 2006 roku do 1 grudnia 2022 roku
Na nasze szczęście nie wszystkie spółki z giełdy są takie słabe. Indeks WIG zawiera w sobie bardzo duży pierwiastek wielkich przedsiębiorstw państwowych. Jak dobrze wiadomo, nie są to bardzo wartościowe podmioty. Ich zarządy są najczęściej z politycznego nadania i nie spełniają dobrze swojej roli, jaką jest maksymalizacja stopy zwrotu dla akcjonariuszy. Nie bez powodu WIG20 był w 2022 roku najgorszym indeksem na świecie.
Prywatne spółki wypadają lepiej
Jakiś czas temu sprawdziliśmy, ile można było zarobić, inwestując w dwa mniejsze polskie indeksy. Mowa tu o SWIG80TR i MWIG40TR. Pisaliśmy o tym, w materiale: Ile czasu potrzeba, żeby na pewno zarobić na GPW?
W przypadku zakupu ETF na SWIG80 nasza średnioroczna stopa zwrotu wyniosłaby 6,5%, a przy ETF na MWIG40 8,5%. Cały czas te wyniki, są gorsze od zarabiania na nieruchomościach, ale dzięki rozwiązaniom pasywnym oszczędzamy masę czasu. Nie musimy przecież użerać się z najemcami, czy wykonywać remontów. Kupujemy tylko odpowiedni fundusz pasywny, co sprowadza się do wystawienia zlecenia przez swoje konto maklerskie.
Czy sytuacja na rynku nieruchomości się odwróci?
Przez ostatnie 16 lat inwestowanie w nieruchomości w Polsce faktycznie nie było kiepskim pomysłem. Na pewno wypadało to lepiej niż szeroki rynek polskich akcji. Nieruchomości pod względem czysto finansowy były lepszym wyborem niż inwestowanie na polskiej giełdzie. Czy tak będzie jednak dalej? Przy obecnych cenach więcej argumentów za wzrostem przemawia dziś jednak za rynkiem akcji niż za nieruchomościami. Według nas rynek mieszkaniowy w 2023 roku czekają spadki cen.
W styczniu 2006 roku wartość wskaźnika C/Z dla indeksu WIG wynosiła około 15. Teraz to lekko powyżej 9. Polskie akcje w ciągu ostatnich lat rosły wolniej niż ich wartość fundamentalna. Notowania nie nadążały za zyskami firm. Gdyby wskaźnik C/Z wynosiłby dziś tyle samo, co w 2006, to WIG nie rósłby po 2,9% rocznie tylko po ponad 6%, a ETF na SWIG80TR nie o 6,5%, tylko o 8,5%. Z kolei ETF na MWIG40TR o nawet 11% rocznie.
Polskie akcje są dziś dla mnie niedowartościowane względem cen nieruchomości. Szukając pasywnej inwestycji na najbliższe lata, wolałbym polskie akcje, od polskich nieruchomości.
