Polak kocha nieruchomości i w większości nie lubi akcji. Panuje w końcu powszechne przekonanie, że giełda to kasyno, oszustwa i insider trading. Nie jest to prawda, ale im bardziej nieefektywny rynek (jak GPW), tym bardziej można go tak czasem odbierać. Nieruchomości to o wiele stabilniejsza klasa aktywów, ale czy bardziej zyskowna? Sprawdzam, czy w długim terminie lepiej sprawdza się inwestowanie w akcje, czy w nieruchomości. Co daje lepsze zyski?

Akcje czy nieruchomości? Co dalej lepszy zysk?!

Załóż konto w XTB i inwestuj bez prowizji w akcji i ETF. Zakładając konto za pomocą linka: https://link-pso.xtb.com/pso/EKcJt wspierasz nasz portal.

Nieruchomości w Polsce wygrywały

Do pokonania inflacji, prędzej czy później, każdy inwestor będzie musiał wybrać do swojego portfela bardziej ryzykowne aktywa. Lokaty, czy obligacje w długim terminie są z nią w stanie wygrać albo wcale, albo minimalnie. Akcje czy nieruchomości są na lepszej pozycji startowej. W Polsce nieruchomości wygrywały z rynkiem akcji przez lata. Średni wzrost cen od 2006 roku wahał się w zależności od miasta, średnio dając 165% stopy zwrotu. W przypadku Warszawy było to 89%, Olsztyna 123%, a Łodzi 250%.

Inwestorowi dałoby to średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 6,3%.  Do tego trzeba by doliczyć rentowność z najmu, która wynosi według danych w długim terminie około 4%. Łącznie w uproszczeniu mamy więc ~10% rocznie.

Zmiana cen mieszkań na rynku wtórnym od 2006 roku w różnych miastach Polski

W tym samym czasie na polskich akcjach patrząc na szeroki indeks WIG, niewiele się działo. W analogicznym okresie wygenerował on średnioroczną stopę zwrotu na poziomie około 3%. Wynik raczej mało satysfakcjonujący. Oczywiście były w tym czasie wybitne okazje inwestycyjne na GPW, ale z wiadomych powodów trzeba to porównanie akcji z nieruchomościami uśrednić.

Indeks WIG za ostatnie 20 lat. Zaznaczony rok 2006 na start

Zresztą nawet, jeśli spojrzelibyśmy na mniejsze indeksy, jak SWIG80TR, czy MWIG40TR, to one również w analogicznym okresie nie zbliżyłyby się do średniorocznego zysku na poziomie 10%.

Tylko że polski rynek akcji wciąż jest stosunkowo młody. Wciąż potrzebuje popularyzacji i lepszych regulacji. Nie jest dobrym wyznacznikiem tego, czy w naprawdę długim terminie lepiej radzą sobie nieruchomości, czy akcje.

Nieruchomości są bardziej stabilne

Naukowcy z Uniwersytetu Kalifornijskiego wykonali tytaniczną pracę. Zebrali dane z dziesiątek krajów z całego świata, analizując zmiany cen nieruchomości i cen akcji. Posługując się danymi z ostatnich 150 lat, zamieszczonymi w „The Rate of Return on Everything, 1870–2015”, można zweryfikować, czy w naprawdę długim terminie lepiej opłacają się akcje, czy nieruchomości.

Poniższy wykres pokazuje realną stopę zwrotu z nieruchomości i akcji. Dane uśredniają wszystkie analizowane rynki i pokazują kroczącą średnioroczną 10-letnią stopę zwrotu. Wyraźnie widać, że nieruchomości zachowują się o wiele stabilniej. Istniało wiele 10-letnich okresów, gdzie średnioroczna stopa zwrotu dla rynku akcji była ujemna. Nie istniał ani jeden taki okres dla nieruchomości.

Widać też wyraźnie, że stopa zwrotu bardzo mocno zależy od okresu, w którym inwestujemy. Zysk bardzo malał w okresach konfliktów zbrojnych i podwyższonej inflacji.

Realna stopa zwrotu z nieruchomości i akcji za ostatnie 150 lat

Akcje dają lepszy zysk niż nieruchomości

Ta „pewność” zysku ma jednak swoje wady i zawsze kosztuje. Tym kosztem są w tym wypadku… mniejsze zyski. Tabela, którą widzisz przed sobą pokazuje, że po 1950 roku to akcje dawały konsekwentnie większe średnie stopy zwrotu niż rynek nieruchomości.

Przed II Wojną Światową, to nieruchomości były bardziej opłacalne. Dlaczego? Okres 1870 – 1950 to wiele ciężkich konfliktów zbrojnych, a w okresach niepokoju ludzie szukają znacznie częściej „bezpieczniejszych” inwestycji.  Za takie wtedy i teraz uchodzą nieruchomości.

Średnioroczne realne stopy zwrotu z akcji i nieruchomości, w różnych okresach historii

Liczby pokazują, że w okresach rewolucji i konfliktów akcje potrafią tracić nawet po 90% swojej wartości! Taka sytuacja miała miejsce, chociażby podczas rewolucji portugalskiej z lat 70. Na rynku nieruchomości to nie do pomyślenia. W skrajnych wypadkach akcjonariusze są w stanie tracić nawet po 100% swojej inwestycji, co w świecie nieruchomości jest oczywiście również możliwe, ale prawdopodobieństwo takiego wydarzenia jest o wiele mniejsze.

Stopy zwrotu z akcji w okresach rewolucji i wojen

Po roku 1980 przewaga akcji nad nieruchomościami jeszcze bardziej się powiększyła. Średnioroczna stopa zwrotu wypada aż o 4 punkty procentowe na korzyść rynku akcyjnego. Nie ma również żadnego rozwiniętego kraju, gdzie po 1980 roku to nieruchomości wygrywałyby z akcjami.

Średnioroczne realne stopy zwrotu z akcji i nieruchomości, w różnych okresach historii

Nieruchomości dają lepszy przepływ gotówki

Inwestowanie w nieruchomości tak naprawdę w obecnych czasach wygrywa z akcjami, tylko w jednym aspekcie. Regularnymi przepływami pieniężnymi. O ile mieszkanie kupione jest na wynajem i pod inwestycje, to co miesiąc będzie wpływać do nas gotówka.

Duża część spółek również pozwala oczywiście uzyskiwać przepływy w formie dywidendy, ale nie są one tak pewne, jak czynsz od najemców. Poza tym dane mówią, że jest on jednak sporo niższy. Średnio po 1950 roku, na czynszu można było zarobić 5,24% rocznie, a na dywidendach tylko 3,79%.

Obecna stopa dywidendy dla amerykańskiego indeksu S&P 500 jest jeszcze niższa i nie przekracza 2%. Spółki coraz częściej wolą skupić akcje niż wypłacać gotówkę.

Rozbicie zysku na wzrost wartości inwestycji i otrzymywany przepływ pieniężny

Problem w tym, że jeśli uwzględniamy przewagę większych przepływów z nieruchomości, to warto jeszcze uwzględnić koszty, jakie ponosimy na utrzymanie tych nieruchomości.

W końcu przyjdzie czas na remonty, przebudowy, czy wymianę mebli. Po uwzględnieniu tych wszystkich wydatków, otrzymujemy i tak pokaźny wolny przepływ gotówki, ale jednocześnie nie prezentuje on już tak dużej przewagi nad akcjami.

Dane mówią bowiem, że na utrzymanie w sprawności nieruchomości trzeba wydawać około 30% otrzymywanego od najemców czynszu. Jeśli tak, to zostaje nam 0.7 * 5,24% rocznie, co równa się 3,67% średniego zarobku na czysto z czynszu. W porównaniu ze średnim 3,79% na akcjach (dywidendy) przewaga zniknęła.

Średni procent czynszu jaki trzeba przeznaczać na utrzymanie nieruchomości w sprawności – wykres po prawej

Inwestować w akcje czy w nieruchomości?

Dane dla rynków rozwiniętych są jednoznaczne. W naprawdę długim terminie to akcje mają przewagę nad nieruchomościami. Ta przewaga powiększa się konsekwentnie od 1950 roku i jeszcze bardziej przyspieszyła po 1980 roku.

Śmiem twierdzić, że będzie przyspieszała jeszcze bardziej, bo wraz z dalszym rozwojem technologicznym, spółki są w stanie jeszcze lepiej wykorzystywać efekty skali i globalizację. To wprost będzie przekładać się na wzrost przychodów i zysków, a finalnie na cenę akcji.

To samo finalnie czeka też polski rynek akcji. Niezależnie od tego, co można teraz o nim myśleć, to każdy rok większej dojrzałości będzie finalnie prowadził do tego, gdzie znajdują się inne rynku rozwinięte.

Nie oznacza to, że inwestowanie w nieruchomości nie ma sensu, ale dobrze zbudowany portfel nie powinien składać się wyłącznie z nich. Zwłaszcza że w naprawdę długim terminie, to jednak akcje dają finalnie lepszy wynik inwestycyjny.

Do zarobienia,
Piotr Cymcyk

Załóż konto w XTB i inwestuj bez prowizji w akcji i ETF. Zakładając konto za pomocą linka: https://link-pso.xtb.com/pso/yV2zn wspierasz nasz portal.