Wstęp
Ostatnie kilka lat to złoty czas dla właścicieli mieszkań. Ceny lokali rosły rekordowo szybko i nawet bez wynajmowania swojego lokum można było ochronić kapitał przed inflacją. Teraz sytuacja uległa diametralnej zmianie i obecnie rynek najmu najem jest nieopłacany. Więcej można dziś zarobić, wpłacając swoje środki na lokatę, niż dodatkowo użerając się z najemcami.
Biuro Maklerskie Pekao zebrało dane, które to potwierdzają. Wyniki można zobaczyć na poniższym wykresie. Widać, że stopa zwrotu brutto z najmu utrzymuje się na stabilnym poziomie 4% (czerwona linia). Pewne wahania występują, ale są stosunkowo niewielkie. Do czasu, gdy inflacja nie przekraczała 3%, a zysk z lokat był śmiesznie niski, najem był opłacalnym sposobem ochrony oszczędności. Dobrze widać to patrząc na różnicę w dochodzie z najmu vs depozytu bankowego (lokata). Szara linia na wykresie do końca 2021 roku mocno trzymała się powyżej 2%. Obecnie jest już na sporym minusie.
Podnoszone ostatnio stopy procentowe, całkowicie zmieniły otaczającą nas rzeczywistość. Ich wzrost sprawia, że lokaty stały się sensowną alternatywą. Wynajmowanie mieszkania zalicza się dziś do bardziej ryzykownych inwestycji niż prosta bankowa lokata. W końcu osoba, której wynajmujemy lokal, może przestać płacić albo zalegać z czynszem. Możemy też doświadczyć wielu nieprzyjemnych zdarzeń losowych, takich jak zalanie, pożar, czy włamanie. Dodatkowo najem wymaga poświęcenia czasu na pilnowanie inwestycji. Tymczasem, trzymanie pieniędzy w banku nie jest obarczone praktycznie żadnym ryzykiem.
Rynek najmu ma przed sobą trzy scenariusze
Patrząc na powyższe dane, można dojść do wniosku, że najem jest obecnie o wiele bardziej ryzykowną inwestycją niż pozbawiona ryzyka lokata. W związku z tym czekają nas według mnie trzy możliwe scenariusze rozwoju wydarzeń.
W pierwszym scenariuszu ceny najmu wzrosną. Żeby jednak zapewnić przewagę nad lokatami, musiałyby pójść znacznie w górę. Już teraz są jednak bardzo wysokie. Tylko w 2022 roku ceny najmu wzrosły o ponad 50% rok do roku.
W drugim spadną ceny mieszkań. Spadające ceny mieszkań oznaczają wyższą rentowność z inwestycji w najem, bo potrzebujemy mniej gotówki, żeby uzyskać ten sam efekt.
W trzecim z kolei spadną stopy procentowe i tym samym oprocentowanie lokat. Ten scenariusz jest jednak najmniej prawdopodobny. W perspektywie krótkoterminowej stopy istotnie nie spadną. Inflacja cały czas trzyma się wysoko, nawet pomimo ostatniego spadku z 17,9% do 17,4%. To wciąż o wiele za wysoko, żeby myśleć o obniżkach stóp.
Sytuacja, gdzie rentowność z najmu jest niższa niż oprocentowanie lokat jest nie do utrzymania na dłuższą metę. Prędzej czy później ludzie zaczną sprzedawać mieszkania kupione w celach inwestycyjnych i zmniejszą liczbę dostępnych ofert na rynku. Wraz ze spadkiem podaży ceny najmu pójdą w górę i rynek z powrotem wróci do równowagi.
Rynek nieruchomości reaguje z bardzo dużym opóźnieniem na zmiany otoczenia zewnętrznego. Osoby wynajmujące mieszkania mogą zatem jeszcze poczekać wiele miesięcy na moment, kiedy ich biznes stanie się na nowo opłacalny.
