Nadchodzi bessa na rynku nieruchomości? Mieszkania przestały być pewną inwestycją!

Przez dwadzieścia lat w Polsce działała jedna zasada, której nie trzeba było nikomu tłumaczyć: mieszkanie zawsze drożeje. Kupujesz, czekasz, sprzedajesz drożej, a między tymi momentami ktoś jeszcze płaci ci czynsz.

Najprostsza inwestycja świata. Tylko że ta zasada nigdy nie była zasadą. Była zbiegiem trzech okoliczności, które działały jednocześnie i których nikt nie nazywał. Wyż demograficzny z 1983 roku i siedemset dwadzieścia tysięcy ludzi z jednego rocznika, którzy przez ostatnie piętnaście lat kupowali swoje pierwsze mieszkania.

Wejście do Unii Europejskiej i pensje rosnące szybciej niż gdziekolwiek w Europie. I stopy procentowe spadające przez dekadę z dziesięciu procent do zera.

Trzy silniki. Każdy z nich się wyłączył i dokładnie dlatego w drugiej połowie zeszłego roku używane mieszkania w największych polskich miastach potaniały rok do roku.

Pierwszy raz od dwunastu lat. Od tamtej pory stoją w miejscu, a po uwzględnieniu inflacji są tańsze o pięć procent niż półtora roku temu. I to mimo że w tym czasie kredyt staniał o dwa punkty procentowe.

Dziś rozliczę swoją prognozę sprzed półtora roku, pokażę trzy powody, dla których te silniki dalej nie wrócą. Nie, mieszkanie to nie jest dziś dobra inwestycja. W końcu…

Są dwa różne pytania i będę je rozdzielał. Pierwsze to, czy kupić mieszkanie, żeby w nim mieszkać, i na nie odpowiadacie sobie zawsze sami, bo liczy się rata, lokalizacja i to, czy za dziesięć lat dalej chcecie tam żyć, a nie cena za metr w przyszłym kwartale.

Drugie to, czy mieszkanie jest dziś dobrą INWESTYCJĄ. Czy pieniądze włożone w beton zarobią więcej niż włożone gdzie indziej. To drugie pytanie przez dwadzieścia lat miało odpowiedź tak oczywistą, że nikt jej nie sprawdzał, ale od pewnego czasu zdecydowanie powinien.

Nadchodzi bessa na rynku nieruchomości? Mieszkania przestały być pewną inwestycją!

Na początek klasyczna runda honorowa. Pod koniec lutego 2025 roku wrzuciliśmy film o tym, że ceny nieruchomości zaczną spadać. Mówiłem w nim, że korekta może się przeciągnąć, że to rynek defensywny, więc nie ma co liczyć na spadek o 30% w rok, ale kilka procent w dół jeszcze zobaczymy. Ostatnie dane, jakie wtedy mieliśmy, dotyczyły końca 2024 roku, a najnowsze dane NBP dotyczą drugiego kwartału 2026 roku. Mamy więc półtora roku do porównania.

Według NBP używane mieszkania w siedmiu największych miastach są dziś o 0,5% tańsze niż pod koniec 2024 roku. Na pierwszy rzut oka nic się nie stało. Tyle że w tym samym czasie ceny w sklepach wzrosły o ponad 5%, więc po uwzględnieniu inflacji mieszkania w dużych miastach potaniały o 5,4%.

Najmocniej realnie potaniały mieszkania w Krakowie i Wrocławiu, o ponad 7%, a w Warszawie o ponad 6%. Poznań nominalnie stoi w miejscu, a po inflacji jest 4% pod kreską. Na wykresie widzicie, że po inflacji na plusie jest tylko Gdańsk.

Wszystko to działo się nawet wtedy, gdy kredyt hipoteczny wyraźnie taniał. Od maja 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o dwa punkty procentowe. Tańszy kredyt miał rozruszać rynek nieruchomości. Nie rozruszał. Spójrzcie na wykres, stopy schodzą w dół schodek po schodku, a linia cen mieszkań od dwóch lat jest płaska.

Ta stagnacja cen nieruchomości dotyczy głównie największych miast. W dziesięciu mniejszych miastach wojewódzkich używane mieszkania podrożały w tym samym czasie średnio o 3,4%. Na wykresie widzicie, że im dalej od największych miast, tym lepiej radziły sobie ceny.

Tylko co w takim razie dalej? Jeśli zapytacie dewelopera albo zajrzycie do ogłoszeń nieruchomości, usłyszycie oczywiście, że mieszkania będą drożeć jak szalone. Na papierze może to się nawet zgadzać. Według firmy doradczej JLL ceny w cennikach nowych mieszkań w Warszawie są dziś o prawie 7% wyższe niż rok temu.

Tyle że NBP, który zbiera ceny z prawdziwych umów, pokazuje coś innego. Nowe mieszkania w siedmiu największych miastach są dziś tylko o 0,6% droższe niż rok temu. To efekt różnicy między ceną ofertową a transakcyjną.

Cena w cenniku i cena na umowie to dwie różne rzeczy. Wyobraźcie sobie dewelopera, który ma mieszkanie za 900 tysięcy złotych i nie może znaleźć kupca. Mógłby obniżyć cenę do 850 tysięcy, ale wtedy wszyscy, którzy kupili wcześniej w tym samym budynku, poczują się oszukani, a bank finansujący budowę zobaczy, że cała inwestycja jest warta mniej. Dużo prościej jest zostawić w cenniku 900 tysięcy i dorzucić gratis miejsce w garażu warte 50 tysięcy. Na papierze cena się nie zmieniła, ale kupujący zapłacił realnie mniej.

Według NBP średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie to prawie 18,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy, a średnia cena transakcyjna, za którą takie mieszkania faktycznie się sprzedają, to 16,8 tysiąca. Jeszcze w 2023 roku obie linie szły blisko siebie, a od 2025 roku coraz mocniej się rozjeżdżają.

Wracam więc do pytania, co dalej z cenami nieruchomości? Moim zdaniem w najbliższym czasie realne ceny, czyli już po inflacji, będą dalej stać w miejscu albo powoli osuwać się w dół. Dlaczego?

Pierwszy powód to liczba mieszkań, które czekają na kupców. Według JLL na koniec września deweloperzy mieli w siedmiu największych miastach w ofercie ponad 70 tysięcy mieszkań. Co czwarte z nich jest już gotowe. Rok temu było to co szóste, więc gotowych i niesprzedanych mieszkań jest dziś prawie dwa razy więcej. W Poznaniu to już 31% całej oferty, a w Katowicach 38%.

Gotowe mieszkanie to dla dewelopera najdroższy rodzaj zapasu. Budowa jest skończona, pieniądze zostały wydane, a lokal nie przynosi ani złotówki. Kiedy klient kupuje mieszkanie na etapie budowy, płaci w transzach i w praktyce sam finansuje dewelopera. Przy gotowym mieszkaniu tego komfortu już nie ma, więc im dłużej ono stoi puste, tym chętniej deweloper negocjuje. W Katowicach przy obecnym tempie sprzedaży wyprzedanie całej oferty zajęłoby prawie 3 lata.

Tymczasem kolejne mieszkania już się budują. Według GUS od stycznia do sierpnia w całej Polsce ruszyła budowa ponad 150 tysięcy mieszkań, o prawie 5% więcej niż rok wcześniej. Te mieszkania trafią na rynek w 2027 i 2028 roku.

Drugi argument może brzmieć tak, jakby przeczył pierwszemu, ale tylko pozornie. Deweloperzy widzą to samo co ja i zaczęli hamować. JLL pisze, że najważniejszym zadaniem dla branży deweloperskiej będzie ograniczanie nowych projektów tam, gdzie oferta wciąż jest za duża. Czyli deweloperzy świadomie ograniczają podaż mieszkań i nie rzucają na rynek wszystkiego na raz, tylko stopniowo dawkują oferty, żeby utrzymać ceny na atrakcyjnym poziomie.

Z jednej strony to realnie podłoga pod cenami w krótkim terminie. Najwięksi deweloperzy nie muszą wyprzedawać mieszkań za wszelką cenę, więc wolą sprzedać mniej, ale bez obniżek. Z drugiej strony, skoro deweloperzy muszą pilnować podaży, żeby ceny nie spadły, to miejsca na kolejną falę podwyżek po prostu nie ma zbyt wiele.

To była strona podaży. Za dużo gotowych mieszkań i deweloperzy, którzy sami przyznają, że muszą ją dawkować. Teraz druga strona, popytowa.

Państwo tym razem, NA SZCZĘŚCIE, nie pomaga. Bezpieczny Kredyt 2% skończył się w 2023 roku i, jak mówiłem ostatnio w poprzednim artykule, wyssał popyt z przyszłości. Wiele osób, które kupiłoby mieszkanie za kilka lat, kupiło je wtedy, bo postrzegało ten program jako okazję.

W Polsce zachodzi też pewna pokoleniowa zmiana pod względem preferowanych klas aktywów. Młodzi ludzie coraz częściej zakładają szybko konto w aplikacji inwestycyjnej i kupują akcje albo ETF-y, a nie bawią się w kredytowanie zakupu nieruchomości, żeby dostawać kasę z wynajmu.

Inwestowanie w beton zamiera. To też jest pewien kamyczek, który może dołożyć swoje trzy grosze, zwłaszcza w dłuższym terminie, gdzie też zachodzi kolejna wielka zmiana. Chodzi o demografię.

Mieszkania na kredyt kupują głównie trzydziesto- i czterdziestolatkowie. Według Eurostatu na początku 2025 roku w Polsce mieszkało ponad 3 miliony osób tuż po czterdziestce. Ludzi tuż po dwudziestce było już tylko 1,7 miliona, czyli o 43% mniej, a to właśnie oni za kilka lat będą kupować swoje pierwsze mieszkania. Na wykresie widzicie, jak kurczą się kolejne roczniki.

Skąd taka różnica? W 1983 roku w Polsce urodziło się ponad 720 tysięcy dzieci. To był szczyt wyżu demograficznego, którego przedstawiciele przez ostatnie 15 lat kupowali mieszkania, brali kredyty hipoteczne i napędzali hossę na rynku nieruchomości. W 2025 roku urodziło się 238 tysięcy dzieci. Trzy razy mniej.

Współczynnik dzietności, czyli średnia liczba dzieci, które rodzi jedna kobieta, spadł w Polsce do około 1,1. Żeby liczba ludności bez imigracji się nie zmieniała, potrzeba 2,1. Według GUS w 2025 roku Polaków ubyło 157 tysięcy, czyli mniej więcej tyle, ilu mieszkańców ma Zabrze. Od 2013 roku co roku umiera w Polsce więcej osób, niż się rodzi.

Demografia uderza w ceny mieszkań z dwóch stron. Kupujących będzie mniej, a mieszkań na sprzedaż więcej. Według Eurostatu żyje dziś w Polsce ponad 5 milionów osób w wieku od 66 do 77 lat, czyli z powojennego wyżu demograficznego. W ciągu najbliższych dwóch dekad ich mieszkania i domy w naturalny sposób trafią na rynek, w spadku albo na sprzedaż. Ekonomiści Credit Agricole policzyli, że do 2045 roku liczba pustych mieszkań w Polsce może się ponad dwukrotnie zwiększyć, z 1,7 do prawie 3,6 miliona.

Gdy rodzice mają mieszkanie w niewielkiej miejscowości, dziadkowie dom na wsi niedaleko, a jedyne dziecko od 12 lat mieszka i pracuje we Wrocławiu, to za 20–30 lat to dziecko odziedziczy dwie nieruchomości w mniejszych miejscowościach, do których nie zamierza wracać. Co z nimi zrobi? Wystawi je na sprzedaż, bo co innego.

Do tego wszystkiego trzeba wziąć też poprawkę na ogólną zmianę modelu rodziny. Dom pod miastem kupowało się zwykle przy drugim czy trzecim dziecku, a dziś coraz więcej par zostaje przy jednym albo nie ma dzieci wcale. To argument za tym, że w długim terminie obecny trend może się odwrócić i to nieruchomości w mniejszych miastach zaczną szybciej tracić na wartości.

Demografia to podaż, która przyjdzie za dwadzieścia lat, ale jest też strumień podaży z datą dużo bliższą i wynika nie z urodzeń, tylko z kalendarza podatkowego.

Dochodzą też do tego podatki od sprzedaży nieruchomości. Ten, kto sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym ją kupił, płaci podatek od zysku. Ludzie, którzy kupowali nieruchomości w czasie pandemii w obawie przed inflacją i przy niskich stopach procentowych, mogą je od tego roku albo od przyszłego sprzedać bez podatku, a to dorzuca na rynek kolejną porcję mieszkań i domów. Wzrost cen za ostatnie 5 lat jest już na pewno dla niektórych bardziej kuszący do zrealizowania.

Ktoś pewnie już pisze w komentarzu, że w Polsce dalej brakuje mieszkań. Częściowo będzie miał rację. Na jednego Polaka przypada średnio 1,2 pokoju, a średnia w Unii Europejskiej to 1,7. Na wykresie widzicie, że mniej miejsca od nas mają tylko Rumuni, a tyle samo Łotysze i Słowacy.

Bogacimy się i chcemy mieszkać w większych mieszkaniach. Rodzina, która dziś mieszka w trójkę w dwóch pokojach, za kilka lat będzie chciała trzech. Taki popyt na mieszkania nie zależy od liczby urodzeń, tylko od bogatszego społeczeństwa. To prawda, ale duża część tych większych mieszkań już stoi. To trzypokojowe mieszkania i domy, w których dziś mieszka jedna albo dwie starsze osoby, bo dzieci dawno się wyprowadziły. Za kilkanaście lat te mieszkania trafią na rynek, w spadku albo na sprzedaż, i zaspokoją kawałek tego popytu.

Polska od kilku lat jest też krajem, do którego więcej osób przyjeżdża, niż z niego wyjeżdża. Imigranci osiedlają się głównie w dużych miastach i zaczynają od wynajmu, co wspiera popyt na najem, a pośrednio także inwestorów, którzy kupują mieszkania pod wynajem. To również prawda, ale imigracja pomaga głównie dużym miastom, więc poniekąd potwierdza moją wcześniejszą tezę, że małe miejscowości oberwą mocniej w długim terminie. Imigracja może podtrzymać ceny mieszkań w Warszawie czy Wrocławiu, ale nie zatrzyma wyludniania mniejszych miast.

Nie twierdzę, że mieszkanie to zły zakup. Jeśli kupujecie je, żeby w nim naprawdę mieszkać, to liczy się dla Was rata, lokalizacja i to, czy za 10 lat dalej będziecie chcieli tam żyć, a nie to, ile mieszkanie będzie warte w przyszłym kwartale. Taki popyt będzie dalej istnieć i będzie mu wszystko jedno, czy mieszkanie jest 2% tańsze, czy droższe, ale inaczej jest z mieszkaniem kupowanym jako inwestycja. Przez ostatnie 20 lat zarabiało się na nim głównie na wzroście cen.

Jeśli dynamika tego wzrostu wygasa, to zostaje sam czynsz od najemcy, a od niego trzeba jeszcze odjąć podatek, remonty, miesiące bez najemcy i własny czas.

Policzmy to sobie. Mieszkanie w Warszawie za 800 tysięcy wynajmuje się dziś za jakieś 3,5–4 tysiące złotych miesięcznie, czyli brutto 5–6 procent rocznie. Odejmijcie podatek, czynsz do spółdzielni, remont co kilka lat, jeden pusty miesiąc w roku i swój czas. Zostaje 3,5, może 4 procent netto. Obligacje skarbowe dają dziś tyle samo bez remontów, najemcy i telefonu o cieknącym kranie. Beton, który przez dwadzieścia lat płacił premię za ryzyko w postaci wzrostu cen, dziś płaci dokładnie tyle, co bezpieczna alternatywa, tylko z ryzykiem. To nie jest argument, że mieszkanie jest złe. To jest argument, że przestało być inwestycją, a zostało nieruchomością.

To jest właściwie cała zmiana, do której sprowadza się ten materiał. Przez dwadzieścia lat mieszkanie było inwestycją, która przy okazji dawała dach nad głową. Dziś jest dachem nad głową, który przy okazji może coś zarobić, albo nie. Trzy silniki, które pchały ceny, nie wrócą, bo nie da się urodzić drugiego rocznika 1983, wejść do Unii drugi raz ani obniżyć stóp z zera. Zostało to, co w nieruchomościach jest zawsze: lokalizacja, czynsz i koszty. I z tego nie wychodzi stopa zwrotu, dla której warto zamrażać kilkaset tysięcy na dekadę i płacić za to własnym czasem.

Jeśli kupujecie, żeby mieszkać – kupujcie. Nie zbudujecie życia na czekaniu. Jeśli kupujecie na inwestycję – policzcie stopę zwrotu netto i porównajcie z obligacją. Wychodzi podobnie? To jednak wybierałbym ryzyko za darmo.

Jeśli macie mieszkanie inwestycyjne kupione w pandemii – za chwilę mija pięć lat, podatku nie będzie, a wzrost z tamtych lat jest realny. To nie jest wezwanie do sprzedaży. Przypomnienie, że „zawsze drożeje” nigdy nie było prawem fizyki, tylko trzydziestoletnim przypadkiem, który właśnie się skończył. Kto to rozumie, ma wybór. Kto nie, ten ma mieszkanie w Katowicach, które deweloper sprzedaje od trzech lat.

Do zarobienia,
Piotr Cymcyk