Wstęp
Grupą społeczną, która mocno zyskała na transformacji i wejściu Polski do UE są rolnicy. Jeszcze w roku 1992 hektar ziemi rolnej kosztował około 5000 dzisiejszych złotych. Dziś kosztuje prawie 60 tysięcy.
Tym samym ziemia o lata wyprzedziła potencjalne do osiągnięcia zyski z giełdy (nawet inwestując na początku jej istnienia), czy inwestycje w nieruchomości lub złoto. W 1992 roku średnia cena m2 mieszkania w Polsce również wynosiła około 5 000 dzisiejszych złotych. Teraz wynosi około 8 000. Oczywiście nie biorę tu pod uwagę potencjalnych wpływów z najmu, ale tak samo nie biorę pod uwagę dopłat do ziemi, czy jej potencjalnego oddania w dzierżawę i tak samo nie biorę pod uwagę dywidend, jakie mogły wypłacić spółki.
Ile warte jest dziś 500 złotych zainwestowane w Polsce w różne aktywa w 1992 roku
Przystąpienie do Unii Europejskiej podbiło ceny ziemi
Pierwszym istotnym dla rynku ziemi momentem po 1989 r. było przystąpienie Polski do Unii Europejskiej. Wydarzenie z 2004 r. zapoczątkowało dynamiczny realny wzrost wartości działek zarówno rolnych, jak i budowlanych. Cena 1 ha gruntów rolnych wzrosła z 3800 zł w 2003 roku, do 25 000 zł dekadę później. Co daje średnioroczną realną stopę zwrotu na poziomie 18%! Zdecydowanie więcej niż dowolny szeroki indeks giełdowy. To właśnie te lata były najlepszym okresem do inwestycji w grunty.
Złote lata skończyły się w 2016 roku
Złote lata dla rolników w Polsce skończyły się w okolicy roku 2016. Wzrost wartości gruntów znacznie spowolnił. Rząd wprowadził wówczas nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która wywołała duże zawirowania na rynku gruntów rolnych. Zgodnie z jej zapisami działki o powierzchni większej niż 0,3 ha mogli nabywać jedynie rolnicy indywidualni lub osoby, które zobowiązały się do wykorzystywania ich w celach rolniczych. Co więcej, zbycie takiej działki mogło nastąpić dopiero po 10 latach. Zainteresowanie gruntami znacznie spadło, a wraz z nim tempo wzrostu cen.
Sytuację poprawiły nieco poprawki do ustawy z roku 2019. Nie-rolnik mógł nabyć działkę rolną o powierzchni do 1 ha i mógł ją zbyć już nie 10, ale 5 lat po transakcji. Jednak zmiany w prawie i tak mocno wpłynęły na ceny gruntów. Ich ceny już nie rosły w tempie 18%, a w latach 2015 – 2022 było to już realnie tylko 2%. Jeżeli ustawodawstwo nie zliberalizuje się bardziej, to raczej to tempo w kolejnych latach nie wzrośnie istotnie.
Nie tylko w Polsce ziemia była świetną inwestycją
Dane statystyczne mówią, że nie tylko polska ziemia była świetną inwestycją. Okazuje się, że w latach 1992 – 2020 ziemia rolna dała globalnie zarobić 11,1%. Jest to wynik praktycznie tak samo dobry, jak wynik z inwestycji w akcje amerykańskie (11,16%) i znacznie lepszy niż w akcje spoza USA (7,49%).
Nominalne stopy zwrotu z aktywów w latach 1992-2020
Aktywa fizyczne gwarantują dywersyfikację
Inwestycja w ziemię ma jeszcze jedną zaletę. Aktywa fizyczne są elementem świetnie dywersyfikującym cały portfel. Ich cena nie waha się zbytnio, nawet podczas giełdowej bessy. Korelacja rynkowa między akcjami a ziemią rolną oscyluje wokół zera. Nawet jeżeli część giełdowa naszego portfela spada o 50%, to część ulokowana w ziemi co do zasady nie traci.
Oczywiście nie wiadomo czy w przyszłości podobna korelacja się utrzyma, ale z drugiej strony nie widać dziś za bardzo powodu, dlaczego miałaby się nie utrzymać. Warto jednak pamiętać, że płynność inwestycji jest w tym wypadku naprawdę mizerna .
Korelacja między różnymi rodzajami aktywów
