Wstęp
Rynek nieruchomości w Polsce, to ciągłe wzrosty cen mieszkań. Gdy wydawało się, że to już koniec wzrostów cen, to rząd PIS-u wjechał z przedwyborczym kredytem 2% i na nowo zaczął falę wzrostów cen na rynku nieruchomości. Po kilku miesiącach dużo gorszej sprzedaży mieszkań, ponownie wystrzeliła ona w górę. Ludzie zaczęli niemalże wyrywać sobie mieszkania z rąk. Efekt łatwo przewidzieć. Zamiast spadku cen mieszkań, mamy dalsze wzrosty. Ale… rząd PIS-u już się kończy, a nowa rządząca koalicja KO, Trzeciej Drogi i Lewicy ma swoje własne pomysły na to, co zrobić z rynkiem mieszkań.
Chcesz wiedzieć, co według zapowiedzi planuje każda z tych partii, gdzie mogą się dogadać i jak może na to zareagować rynek nieruchomości i ceny mieszkań? Prześwietlamy wszystkie najważniejsze pomysły nowej koalicji rządzącej!
NIERUCHOMOŚCI CZEKAJĄ SPADKI CEN? Omawiamy pomysły nowego rządu!
Rynek nieruchomości w Polsce jest nienasycony
Dziś w Polsce buduje się prawie najwięcej mieszkań na obywatela w całej Europie. Wciąż jest ich jednak za mało. Niewystarczająca podaż i rosnący popyt to mieszanka wybuchowa dla cen.
Wskaźnik liczby ukończonych mieszkań na 1 000 mieszkańców – dane za 2022 rok
Skutek jest taki, że od 2015 roku mieszkania podrożały średnio o 100%. Gigantyczna część tego wzrostu miała jednak miejsce od 2021 roku! Zwłaszcza, jeśli patrzymy na duże miasta, gdzie migruje większość Polaków.
Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,26 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 122,46 pkt w lipcu br.
Utrzymywane na niemal zerowym poziomie stopy procentowe od połowy 2020 do końca 2021 roku, dały pierwszą wielką falę wzrostów cen mieszkań. Potem Bezpieczny Kredyt 2% dołożył swoją cegiełkę do wrostu cen. Sam tylko PKO BP przyjął 30 tysięcy wniosków i podpisał 6 tysięcy umów!
Dziś pojawiają się pierwsze głosy o tym, że Program Bezpieczny Kredyt 2% nie zostanie przedłużony na wprowadzonych przez PIS warunkach. Co więc czeka dalej rynek nieruchomości? Może w końcu pojawią się jakieś spadki cen?! Każda z trzech głównych partii tworzących nowy rząd ma swoje własne pomysły na rynek nieruchomości. Prześwietlamy te najważniejsze pomysły trzech nowych partii koalicyjnych.
Pomysły na rynek nieruchomości Koalicji Obywatelskiej
Glównym pomysłem KO był... kredyt 0%. Czyli w zasadzie jeszcze bardziej hardkorowe rozszerzenie programu PIS-u kredytu 2%. Kredyt 0% miałby być dostępny jedynie na zakup pierwszego mieszkania i tylko dla osób do 45 roku życia. Wprowadzenie tego programu realnie oznacza jeszcze szybszy wzrost cen mieszkań. Gaszenie ognia benzyną w wydaniu „polityka mieszkaniowa”. Nie brzmi to najlepiej.
Bezpieczny Kredyt 2% nie był oczywiście jedynym czynnikiem, który zaburzył rynek nieruchomości w 2022 i 2023 roku. Mieliśmy ogólne poluzowanie polityki kredytowej, nawis popytowy z zeszłego roku, czy w końcu realny wzrost wynagrodzeń. Bezpieczny Kredyt 2% dołożył jednak swoje, a Kredyt 0% dołożyłby do tego jeszcze więcej. Pomysł dla mnie całkowicie do odrzucenia.
Wykres pokazujący wpływ programu kredyt 2% na wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe
Dopłąta do najmu i dotacje dla samorządów
Drugim pomysłem KO była dopłata 600 zł do najmu. Do programu dopłat do najmu, mogłyby się kwalifikować jedynie osoby, które nie są właścicielami żadnego mieszkania. Zastanówmy się, co się wydarzy z cenami najmu mieszkań, gdy wszyscy właściciele mieszkań na wynajem będą wiedzieć, że najemca może dostać 6 stów od Państwa?
Czy będą na tyle życzliwi, żeby pozostawić ceny na tym samym poziomie? Chciałbym myśleć, że tak, ale rzeczywistość będzie taka, że ceny najmu wzrosną. Być pomoże nie o 600 zł, ale kilkaset złotych spokojnie. Rozwiązanie ponownie nie ma sensu, ale są alternatywy. Można, chociażby wprowadzić odliczenie kwoty lub części kwoty najmu od podatku.
Ostatnim głównym pomysłem KO było 10 mld zł dla samorządów na remonty mieszkań w perspektywie czterech lat. To akurat jest całkiem sensowne. Głównie chodzi tutaj o rewitalizację pustych mieszkań komunalnych, co docelowo zwiększyłoby podaż mieszkań.
W skali całej Polski, ostatni spis powszechny wykazał 15,34 miliona mieszkań. Około 12,1% z nich było pustych, co daje wynik na poziomie 1,86 mln. Na podstawie danych GUS z końca 2020 r. wiemy również, że szacunkowa liczba pustostanów zarządzanych przez gminy (jako mieszkania komunalne i socjalne) wynosi ok. 64 000.
Odsetek pustych lokali i domów w Polsce
Przeważająca część pustostanów to zatem lokale i domy należące do osób prywatnych, a dużą grupę mogą stanowić starsze i słabo zlokalizowane domy. Podobne programy już istnieją. Nie jest to więc nic nowego, ale na pewno zwiększenie ich skali będzie pozytywne. Tyle z głównych pomysłów KO. Jeden sensowny, dwa do śmietnika.
Pomysły Trzeciej Drogi na problemy z mieszkaniami w Polsce
Trzecia Droga obiecywała z kolei, że jest w stanie oddać Polakom milion mieszkań w ciągu jednej kadencji parlamentu. Duża i całkowicie nierealna do realizacji liczba, ale kampania ma swoje prawa.
Władysław Kosiniak Kamysz podczas jednego z wywiadów mówił: „Chętnych do zakupu mieszkania jest bardzo dużo, głód mieszkań szczególnie u młodych ludzi coraz większy. Należy zadbać w pierwszej kolejności o to, żebyśmy mogli te mieszkania i mieli gdzie je wybudować. Dlatego jednym z pomysłów Trzeciej Drogi jest uwolnienie wszystkich nieruchomości z Krajowego Zasobu Nieruchomości” oraz zmiany w obrocie ziemią w miastach. Zmiany w obrocie ziemią to akurat osobny postulat, ale w sumie chodzi o to samo, co w przypadku KZN, czyli uwolnienie większej ilości gruntów ogółem.
Uwolnienie gruntów z KZN to temat trwający już latami, którego rząd PIS nie potrafił ogarnąć. Szkoda, bo mógłby w prosty sposób doprowadzić do zwiększenia podaży mieszkań.
Krajowy Zasób Nieruchomości stoi odłogiem
Krajowy Zasób Nieruchomości to instytucja, która w uproszczeniu zarządza i gospodaruje pewnym zasobem nieruchomości i gruntów państwowych. To między innymi KZN był odpowiedzialny za realizację programu Mieszkanie Plus. Tego samego programu, który zresztą okazał się totalną klapą.
Po nieudanym programie zostało jednak wiele państwowych gruntów, które mogłyby posłużyć do budowy nawet 180 tysięcy mieszkań! Niestety rząd PIS niespecjalnie się tymi gruntami zajmował. NIK w swoim raporcie wskazał, że przez ok. trzy lata Krajowy Zasób Nieruchomości nie przeznaczył żadnej nieruchomości na budownictwo mieszkaniowe.
Związek Firm Deweloperskich zwracał się już z prośbami o uwolnienie gruntów, które są pod kontrolą KZN. Obejmują one obszar 835 hektarów, z czego około 80 proc. jest przeznaczonych na budowę wielorodzinnych budynków mieszkalnych. Na tych terenach według szacunków w ciągu zaledwie dwóch lat, mogłoby powstać 180 tys. mieszkań!
W wielkich ośrodkach miejskich ziemi pod budowy mieszkań jest coraz mniej. Rosnące ceny gruntów mocno wpływają również na wzrosty cen mieszkań w dużych miastach. Nawet 30% ceny metra kwadratowego mieszkania w dużych miastach, to cena gruntu.
Gęstość zaludnienia w Polsce
Państwo może w łatwy sposób uwolnić tych gruntów więcej. Więcej dostępnych gruntów, w połączeniu z ułatwieniem ich przekształcania, to prosty przepis na zwiększenie podaży mieszkań i ustabilizowanie rynku. Pomysł, a w zasadzie dwa pomysły na plus.
Akademik za złotówkę
Trzecia Droga zapowiadała też program „Akademik za złotówkę”, który miałby dawać studentom możliwość taniego najmu, który ewentualnie byłby dodatkowo dotowany w oparciu, o kryterium dochodowe. Kolejny mocno pro-podażowy pomysł. Studenci w wielkich ośrodkach miejskich zajmują całą masę mieszkań, których zajmować by nie musieli. Inwestycje w nowoczesne akademiki, to standard na zachodzie.
Również w Polsce prywatny biznes zwęszył w tym szansę na zysk. Przeniesienie części popytu studentów z rynku mieszkaniowego, do akademików w naturalny sposób zwiększa podaż mieszkań i powinno wpływać na większą stabilizację rynku. Pomysł ponownie sensowny. Trzy pomysły i trzy sensowne, a co na to Lewica?
Lewica stawia na wynajem
Lewica zapowiadała budową państwowych mieszkań przeznaczonych do wynajmu długoterminowego. To pójście w kierunku Niemiec i Austrii, gdzie jedynie połowa obywateli posiada mieszkania na własność, a reszta wynajmuje je, często do końca życia. Dla porównania w Polsce jedynie 13% obywateli wynajmuje mieszkania. Reszta bierze kredyty na kilkadziesiąt lat lub kupuje je za gotówkę.
W Polsce zdecydowana większość Polaków posiada mieszkania na własność. Zupełnie inaczej jest w krajach Europy Zachodniej
Sama koncepcja wzmocnienia i regulacji najmu długoterminowego w Polsce jest sensowna. Jest jednak nierealna w zapowiadanej przez Lewicę skali. Mówią oni o 300 tysiącach mieszkań tego typu w 5 lat. Trzysta tysięcy mieszkań tylko pod ten cel w 5 lat, to jak milion mieszkań Trzeciej Drogi. Ładnie brzmi, ale to niemożliwa do realizacji skala.
Eksperci podkreślają, że zderzenie się z „budowlaną ścianą” będzie bolesne. Zwłaszcza w kontekście innych propozycji Lewicy, żeby śrubować normy budowlane. Jak zwiększyć podaż i budowy przy dalszym zwiększaniu regulacji? Tego nie wiem.
Jakimś rozwiązaniem jest wykorzystanie prefabrykatów i stworzenie kilku gotowych projektów szybkich do realizacji. Jeśli budowa takich mieszkań będzie odbywać się bez podpiwniczenia i z elastycznymi wymogami co do miejsc postojowych, to mocno przyspieszy potencjalną realizację.
Dodatkowe postulaty Lewicy to powołanie Krajowego Funduszu Remontowego na rewitalizację pustostanów. Niby ok, ale podobne rozwiązanie już istnieje. Nie ma w tym nic nowego. Do tego Lewica mówi o utworzeniu Funduszu Budownictwa Społecznego, dzięki którym samorządy mają samodzielnie finansować budowę. Niby też ok, ale podobne rozwiązanie również istnieje. Nic nowego. Z trzech postulatów mamy więc dwa odgrzewane i jeden sensowny, ale w proponowanej formie trochę sam sobie przeczący. Jest jednak pro-podażowy, więc można tu postawić plusa.
Rynek nieruchomości w Polsce trzeba ustabilizować
Z głównych postulatów wszystkich partii tworzących nową koalicję najbardziej pozytywnie wyróżnia się Trzecia Droga. Problemy rynku nieruchomości w Polsce powinno się przede wszystkim rozwiązać poprzez działania po stronie podaży mieszkań. Dotychczas większość realizowanych przez innych propozycji działała na stronę popytową. Dopłaty, zwiększanie dostępności kredytów, etc. Nie tędy droga!
Liczba oddawanych do użytku mieszkań w Polsce od 1978 do 1997 roku spadała. Dopiero niedawno ponownie przebiliśmy poziom 200 tysięcy mieszkań oddanych do użytku w rok.
Wykres pokazujący oddane do użytkowania mieszkania w latach 1978 - 2021
Tymczasem nasza piramida demograficzna pokazuje jednak, że największy odsetek stanowią dziś w Polsce ludzie w wieku 30-39 lat. To dokładnie grupa, która najczęściej decyduje się na własne mieszkanie. Dziś w Polsce tych mieszkań po prostu brakuje, a to główny katalizator wzrostu cen.
Piramida wieku w Polsce
Patrząc przez liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców, Polska jest na samym końcu Europy. Stymulacje i pomoc rządowa powinny być więc w pierwszej kolejności kierowane na stronę podażową rynku nieruchomości, a nie na stronę popytową.
Odsetek osób żyjących w gospodarstwach domowych posiadających lub wynajmujących mieszkanie w 2022 w Europie
Fakt, że więcej ludzi będzie chciało kupić jedno mieszkanie na rynku, nie sprawi, że rynek się ustabilizuje. Wręcz przeciwnie. Problem z działaniami pro-podażowymi jest niestety taki, że są one o wiele mniej medialne. Nikt nikomu nic szybko nie daje. Nikt nie dostaje zniżek, nikt nie dostaje kasy, a na pierwsze realne efekty trzeba poczekać minimum dwa lata. Mimo wszystko – według mnie warto.
