Wstęp
Liczba ludności od wieków stanowi jeden z najważniejszych czynników kształtujących ceny mieszkań. Rynek mieszkaniowy jest takim samym, jak wszystkie inne. O cenie decyduje prawo popytu i podaży. Długoterminowo, jeżeli liczba osób chętnych do zakupu mieszkania przewyższa liczbę oddawanych lokali do użytkowania, to ceny urosną. W przeciwnym wypadku spadną.
Przykład problemów Kanady
Podaż mieszkań jest w pewien sposób stała. W Polsce np. liczba budów systematycznie od 20 lat rośnie, ale wzrosty te są stosunkowo niewielkie. Popyt z kolei w pewnych bardzo specyficznych przypadkach może być bardzo zmienny. Jedną z takich przypadków jest podwyższony poziom imigracji do kraju. Pierwszym z takich przypadków państw o wielkiej skali imigracji jest Kanada. Rząd Kanady, kraju który ma obecnie 40 milionów mieszkańców, postanowił, że co roku będzie sprowadzał pół miliona nowych obywateli. Cel jak na razie realizuje idealnie. Co widać na poniższym wykresie.
Napływ imigrantów do Kanady w tysiącach
Dzietność Kanadyjek jest praktycznie podobnie słaba, jak Polek. Gdyby nie imigracja, co roku liczba ludności Kanady zmniejszałaby się o około 100 tys. osób. Obecnie co roku w Kanadzie budowanych jest co roku około 250 tys. nowych lokali mieszkalnych. Zważywszy na to, że średnio w każdym lokalu przebywają dwie osoby to co roku 500 tys. Kanadyjczyków mogłoby znaleźć dla siebie nowe miejsce zamieszkania.
Ceny mieszkań w tym państwie powinny więc wtedy znajdować się w bardzo silnym realnym trendzie spadkowym. W końcu podaż istotnie przewyższałaby popyt, a to zgodnie z prawem popytu i podaży oznaczałoby realny spadek cen mieszkań i domów. Jednak sytuacja ta jest zupełnie inna właśnie dzięki rządowi Kanady, który co roku sprowadza pół miliona nowych migrantów. Stały napływ ludności przewyższający tempo budowy mieszkań ma swoje przełożenie na ceny.
Realne ceny domów a dochód rozporządzalny Amerykanów i Kanadyjczyków
Ceny mieszkań w Kanadzie rozjechały się z zarobkami
Wykres po lewej pokazuje dane dla USA, a ten po prawej dla Kanady. Gołym okiem widać, że ceny domów są obecnie po prostu za wysokie. Jednak wzrost ten nie jest równomierny dla całego kraju. Są regiony, gdzie wzrost cen mieszkań jest jeszcze wyższy! Takim miejscem jest np. Ontario. To właśnie do tej prowincji przybyło najwięcej imigrantów po roku 2000. Szczegółowe zestawienie widać poniżej.
Nie cały kraj jednak zaludnia się tak samo. Wzrost populacji od 2000 skupiony jest w 4 prowincjach:
🔹 Ontario (+3,81 mln),
🔹 Alberta (+1,67 mln),
🔹 Quebec (+1,45 mln),
🔹 Kolumbia Brytyjska (+1,38 mln).
Łącznie prowincje te odpowiadają za 92% całego wzrostu w tym okresie.
Deweloperzy nie nadążali z budową nowych mieszkań. Popyt całkowicie zasypał podaż. Na te 3,81 miliona dodatkowych mieszkańców po roku 2000 zbudowano zaledwie 1,6 miliona lokali mieszkalnych (zarówno domków jednorodzinnych i mieszkań). Czyli mieszkań realnie ubyło, bo jest ich zwyczajnie mniej w przeliczeniu na jednego mieszkańca.
Ukończone mieszkaniowe inwestycje budowlane – suma krocząca za 12 miesięcy. (na szaro budynki wielorodzinne, a na niebiesko budynki jednorodzinne)
Ten gigantyczny niedobór lokali mieszkalnych spowodował systematyczny wzrost cen nieruchomości. Na poniższym wykresie widzimy jak rosły ceny mieszkań w poszczególnych miastach po roku 2000. Fakt, że na pierwszym miejscu jest Montreal, czyli miasto z prowincji Ontario jest dowodem na to, że napływ bardzo dużej liczby imigrantów widocznie podnosi ceny nieruchomości.
Indeks cen domów dla największych miast Kanady
Podobne problemy ma również Nowa Zelandia
Przykład kanadyjskiego rynku nieruchomości nie jest wcale wyjątkiem. Taka sama sytuacja ma miejsce w Nowej Zelandii. Tamtejszy rząd również wspiera masowy napływ imigrantów do kraju, a deweloperzy nie nadążają z budową nowych lokali mieszkalnych. Podaż nie nadąża za popytem, co podnosi systematycznie ceny mieszkań. Obecnie domy w tym kraju są jednymi z najdroższych na świecie i jeżeli nic się nie zmieni, za 10 lat będą jeszcze wyższe.
Problem jest tak wielki, że w sierpniu 2018 r. parlament Nowej Zelandii przyjął ustawę zakazującą cudzoziemcom niebędącym rezydentami kupowania istniejących domów. Prawo pozwala nierezydentom na posiadanie do 60% mieszkań w nowo budowanych apartamentowcach, nie wolno im jednak kupować istniejących domów. Obecnie coroczny napływ migrantów do Nowej Zelandii przekracza 100 tys. osób. Co jest gigantyczna liczbą zważywszy na to, że cały kraj liczy tylko 5 milionów mieszkańców.
Roczna zmiana budowanych lokali mieszkalnych w Nowej Zelandii i coroczna zmiana liczby mieszkańców Nowej Zelandii (warto zwrócić uwagę, że skala z liczbą mieszkańców jest dwa raz większa niż liczby budowanych mieszkań)
Zważywszy na to, że co roku w tym kraju jest budowanych zaledwie 30 – 40 tys. nowych mieszkań, to przeciętny Nowozelandczyk ma coraz mniejszą liczbę mieszkań do kupienia. Poniższy wykres pokazuje, że realne ceny domów w Nowej Zelandii są w długoterminowym trendzie wzrostowym.
Ceny mieszkań w stosunku do rocznego dochodu w Nowej Zelandii – dane od 2000 roku
