Wstęp
Indeks spółek deweloperskich i nieruchomościowych w Chinach wrócił do poziomu z 2009 roku. Stanowi to spadek o około 80% w stosunku do szczytu z 2018 roku i wprost oznacza, że cała branża budowlana w Państwie Środka jest w fatalnej sytuacji. Sprzedaż mieszkań maleje, a spadki dotyczą także samych cen mieszkań, które dotychczas Chińczycy traktowali jako zabezpieczenie przed inflacją. Wiele wskazuje na to, że moda na zakup nieruchomości pod inwestycje kończy się w Chinach na dobre.
Problemy sektora mogą bardzo negatywnie wpłynąć na całą gospodarkę Chin, która już teraz nie radzi sobie najlepiej. Nieruchomości były kluczowym czynnikiem napędzającym chińską gospodarkę , która z trudem odbudowuje się po pandemii. Inwestorzy zaczynają powoli panikować, co widać na kursach akcji i indeksów tego kraju. Zresztą te spadki mogą oznaczać potencjalnie dobrą okazję inwestycyjną, o czym możecie przeczytać ze wpisu „Chińskie akcje mogą zaskoczyć!”.
Indeks nieruchomości w Chinach oficjalnie powrócił do poziomu z 2009 r.
Powody kryzysu rynku nieruchomości w Chinach
Jeszcze do roku 2021 cały sektor budowlany radził sobie świetnie. Ceny domów rosły w całych Chinach od początku XXI w. do połowy 2010 r. W latach 2003–2014 ceny mieszkań w Chinach rosły o ponad 10 procent rocznie już po uwzględnieniu inflacji. Aprecjacja rynku nieruchomości w Chinach była znacznie większa nawet niż bańka na rynku nieruchomości w USA.
Możemy spokojnie mówić więc o boomie. Sektor budowlany odpowiada dziś za aż 30% PKB tego kraju. Jednak ostatecznie zbytnio przegrzany sektor musiał napotkać problemy. Chińscy deweloperzy zaciągali ogromne długi, aby budować mieszkania, wyprzedzając tym samym popyt. Wybudowali ich tak wiele, że jedna piąta domów w Chinach stała pusta.
Wszystko to działało, gdy cała gospodarka państwa miała się dobrze. Ludzi było stać na zakup mieszkania na kredyt, a bezrobocia prawie nie było. Nie było też obaw o brak możliwości spłaty kredytu. Niestety, ale w 2020 roku przyszło bardzo silne ochłodzenie koniunktury. Pandemia covid 19 zahamowała rozwój Chin.
Lockdowny i restrykcje wpłynęły na zachowania ludzi oraz perspektywy ekonomiczne. Co gorsza władze w Pekinie wprowadziły dodatkowe ograniczenia branżowe. Chińska Partia Komunistyczna chciała w ten sposób ochłodzić rynek.
Chińscy deweloperze masowo bankrutują
Wśród metod jakimi ochładzano rynek, znalazły się m.in. wskaźniki zadłużenia deweloperów. Wskaźniki zadłużenia zadziałały, ale polityka zaczęła wpędzać sektor nieruchomości w kryzys w 2021 r., kiedy gigant nieruchomości Evergrande popadł w spiralę zadłużenia. Inni chińscy deweloperzy napotkali podobne problemy, a sektor zaczął nie spłacać swoich obligacji.
Kryzys uderzył w zaufanie gospodarstw domowych i przedsiębiorstw, hamując wzrost. Globalny cykl podwyżek stóp procentowych w latach 2022–2023 spowodował kilka kolejnych przypadków niewypłacalności w Chinach, zwłaszcza w zakresie zadłużenia denominowanego w USD, w tym przez największych deweloperów.
Niespłacone zadłużenie szacuje się dzisiaj na 60 bilionów CNY (8,9 biliona dolarów), co stanowi prawie 50% PKB Chin. Problem chińskiego sektora budowlanego świetnie pokazuje, jak zbytnie poleganie państwa na danej branży gospodarki, może fatalnie przełożyć się na potencjał wzrostu PKB.
Chiny są dopiero w połowie obecnego kryzysu, stwierdził Goldman Sachs
W nocie z 12 lutego analitycy Goldman Sachs ostrzegali, że w przypadku pogorszenia się sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych potrzeba dużo czasu, aby dojść do dna. Czego ilustracją była katastrofa kredytów hipotecznych subprime w USA. „Szacujemy, że realne ceny domów w Chinach spadły o 16% od szczytu w III kw. 2021 r. do III kw. 2023 r.” – twierdzą analitycy Goldman. „Jeśli doświadczenia Stanów Zjednoczonych są jakąkolwiek wskazówką, jesteśmy dopiero w połowie korekty cen.
Goldman powiedział, że ceny domów w USA osiągnęły najwyższy poziom w 2006 r. i były o około 40% wyższe od wartości godziwej. Jednak to „przewartościowanie”, określone na podstawie liczby ludności, dochodów, wakatów i innych wskaźników, pozostaje znacznie niższe od tego, z czym borykają się Chiny obecnie. Zdaniem Goldman Sachs na obecnym etapie kryzysu na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Chinach, który rozpoczął się w połowie 2021 r., nadal nie widać końca.
