Rynek nieruchomości w Polsce, który przez lata notował dynamiczne wzrosty cen, może wkrótce stanąć w obliczu znaczących zmian. W mojej prognozie na przyszłość widzę rosnącą presję na stabilizację, a nawet spadki cen mieszkań, spowodowane zmianami demograficznymi. Czy rzeczywiście czeka nas koniec mieszkaniowego eldorado, a jeśli tak, to jakie czynniki będą miały na to największy wpływ?

Rynek nieruchomości to w Polsce od lat najszerzej komentowany temat. W sumie ciężko się dziwić. Trudno mi to przejdzie przez usta, ale bez akcji czy obligacji, da się komfortowo przeżyć. Bez mieszkania czy domu raczej komfortowo przeżyć się nie da. To coś, co na pewnym etapie, dotyka każdego z nas.

Jednocześnie politycy rządzący w Polsce wydają się, niezależnie od swojej opcji być pod silnym wpływem lobby deweloperskiego. Pomimo że wszyscy wiedzą, że program PIS Bezpieczny Kredyt 2% podniósł ceny mieszkań, to obecnie dalej rządząca koalicja upiera się na wprowadzenie Kredytu Na Start, który… doprowadzi dokładnie do tego samego. Czy w takim razie jest jakakolwiek szansa na to, że ceny mieszkań w Polsce w końcu spadną?

Najważniejsze wydarzenia tygodnia dla giełd i gospodarek	Powiązane wpisy
Paraliż informatyczny na świecie	https://dnarynkow.pl/inwestowanie-w-akcje-czy-w-nieruchomosci-co-jest-bardziej-zyskowne-w-dlugim-terminie/
Wielka przecena akcji półprzewodników!	https://dnarynkow.pl/inwestowanie-w-etf-wcale-nie-musi-byc-lepsze-niz-w-pojedyncze-akcje/

Załóż konto na Freedom24 i odbierz od 3 do 20 darmowych akcji o wartości nawet 800 USD każda!

Ja inwestuję tutaj: https://bit.ly/darmowe-akcje-freedom

Co Czeka Ceny Mieszkań w Polsce? Moja Długoterminowa Prognoza – Koniec Mieszkaniowego Eldorado!

Przyczyny wzrostu cen mieszkań w Polsce

Nic dziwnego, że temat mieszkań tak nas rozpala, bo w ciągu ostatnich lat, a zwłaszcza po 2020 roku ich ceny w Polsce wystrzeliły w kosmos. Nie trzeba tu nawet patrzeć na indeksy cen mieszkań. Wszyscy intuicyjnie to czujemy.

Polska od zawsze stoi jakimiś socjalnymi programami dopłat do mieszkań. Była Rodzina na Swoim, było Mieszkanie dla Młodych, było Mieszkanie+, a potem Mieszkanie bez wkładu własnego. W końcu Bezpieczny Kredyt 2%, a teraz planowany Kredyt na Start, a wymieniam tylko te główne programy.

To jednak dopiero w ciągu ostatnich 5 lat, średnia cena mieszkania w Polsce poszła do góry o niemal 90% robiąc wielką falę oburzenia i memów. Wcześniej było jeszcze jakoś do wytrzymania.

Część tego dynamicznego wzrostu cen mieszkań w ciągu ostatnich lat, dałoby się jeszcze wytłumaczyć inflacją. Ok, w końcu wszystko podrożało w ciągu ostatnich 5 lat, ale w tym samym czasie skumulowana inflacja wynosiła około 45%. Przypomnijmy, że w przypadku mieszkań mówimy o… 90%. Ciężko więc tłumaczyć wzrost cen wyłącznie inflacją.

Zwłaszcza że w oczy rzuca się głównie wybitnie dynamiczny wzrost cen od 2023 roku. Tylko przez ostatnie kilka kwartałów mieszkania podrożały o dodatkowe kilkanaście procent. Naprawdę łatwo znaleźć tutaj powiązanie z ostatnim i jednocześnie największym w historii programem dopłat do kredytów, który zafundowała poprzednia władza.

Wskaźnik cen mieszkań na rynku wtórnym w Polsce (2010-2024)

Inne kraje doświadczyły już spadków

Przy zdrowym rynku nieruchomości, czyli takim, w który nie ingerują Politycy, lata 2022-2024 powinny charakteryzować się spadkami cen. Tak też zresztą było w zasadzie wszędzie w Europie. Niemiecki rynek nieruchomości przez te dwa lata się cofał, a nie puchnął dalej, jak polski.

Indeks cen nieruchomości mieszkalnych w Niemczech (2023-2024)

Tylko że dopóki inwestowaniem w mieszkanie w Polsce bawią się wszyscy, w tym dziesiątki influecerów, którzy sprzedają gruszki na wierzbie o tym, jak to flipując mieszkania zarabiają miliony, sportowcy, celebryci i sami politycy, to nic dziwnego, że lobby deweloperskie trzyma się u nas tak mocno, a dla samego Kowalskiego wygląda to, jakby na nieruchomościach w Polsce nigdy nie dało się stracić. Tylko że…. to nieprawda.

Najlepiej świadczą o tym przykłady z innych krajów. Japonia, Włochy, Korea… jest masa przykładów, gdzie rynek nieruchomości w końcu przestał ciągle rosnąć i każdy z tych krajów… ma z Polską sporo wspólnego.

Ceny nieruchomości mieszkaniowych w Japonii (1960-2020)

Ceny nieruchomości mieszkaniowych we Włoszech (1950-2020)

Ceny nieruchomości mieszkaniowych na Słowacji (2007-2024)

Każdy z nich przechodził transformacje z biedy do gospodarki rozwiniętej. Dokładnie na tym samym etapie jest obecnie Polska.

Problem podaży mieszkań

Teoretycznie wiele analiz i modeli pokazuje, że dziś dalej w Polsce nadal brakuje mieszkań, a ograniczona podaż na pewno ma swój wpływ na wysokie ceny. Faktycznie, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na osobę, to jesteśmy dziś na szarym końcu Europy. Gorszy wynik mają tylko Grecy, Irlandczycy i Brytyjczycy.

Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Europie

GUS mówi, że mamy w Polsce obecnie ponad 15,6 miliona mieszkań. Niby dużo, ale w tym jest ponad milion niezamieszkanych pustostanów, więc w rzeczywistości ten wynik na mieszkańca byłby jeszcze gorszy.

Już samo to świadczy o tym, że rządowe programy powinny skupiać się bardziej na stymulowaniu podaży, a nie na stymulowaniu popytu. Tymczasem polscy politycy pod lobbingiem deweloperów uważają, że przechytrzą rynek i ekonomię. Że jakimś cudem doprowadzą do wzrostu podaży za pomocą stymulacji popytu.

Ja nawet rozumiem jaką ktoś prezentuje tutaj logikę, tj. dam dofinansowanie, więc ludzie będą chcieli mieszkania, więc deweloperzy je zbudują i będzie więcej mieszkań! No przecież będą je budować, skoro będzie popyt! Ktoś może dojść do tego, że taka logika ma sens. Taka logika ma jednak jedną istotną lukę. Ludzie chcą skorzystać z dofinansowań, TERAZ gdy podaż jest ograniczona, a nowe mieszkanie nie pojawi się TERAZ. Pojawi się za dwa lata. Nawet jeśli deweloper zacznie je TERAZ budować.

Efekt będzie taki, że ceny w bardzo krótkim okresie wzrosną. Nie potrzeba doktoratu z ekonomii, żeby to zrozumieć prawda? Sprawia to, że programy stymulujące popyt są w przepychanej przez polityków formule kompletnie bezproduktywne. O wiele lepiej byśmy na tym wyszli w przypadku programów stymulujących podaż, tylko…

Demografia nie wspiera rynku mieszkaniowego

Czy przypadkiem problem podaży mieszkań również nie rozwiąże się częściowo sam? Według Eurostatu, tylko w 2023 roku ludność Polski zmniejszyła się o 133 tys. osób, odnotowując największy spadek ludności pośród wszystkich krajów Unii Europejskiej.

Zmiana liczby ludności w krajach Europy w 2023 roku

Liczba urodzeń w Polsce konsekwentnie spada i oscyluje dziś około 250 tysięcy rocznie. Tymczasem liczba zgonów przekracza 400 tysięcy rocznie. Czy w 2025 roku umrze nas dużo mniej albo raptem zaczniemy rodzić dzieci na potęgę? Nie sądzę. Niewiele się tutaj zmieni, bo to naturalna konsekwencja bogacącego się społeczeństwa i zmian społecznych zachodzących w większości zachodnich gospodarek, a to oznacza, że Polska będzie konsekwentnie tracić sama z siebie po nawet 100-150 tysięcy mieszkańców rocznie.

Problem teoretycznie rozwiązuje w pewnym stopniu migracja, ale pomijając migrację z kultur nam bliższych (jak Ukraińcy), Polacy nie są do niej obecnie najlepiej nastawieni. To nie czas i miejsce na osądzanie, czy to dobrze, czy źle. Czyste stwierdzenie faktu.

Perspektywy cen mieszkań w Polsce w przyszłości

Z samego tylko ubytku Polaków na rynek będzie napływać co roku dodatkowo kilkadziesiąt tysięcy wolnych mieszkań. To powinna być pierwsza lampka ostrzegawcza dla tych, którzy są przekonani o wiecznych wzrostach na rynku nieruchomości.

Dlatego że w długim terminie, to właśnie demografia będzie odgrywała kluczową rolę dla rynku mieszkaniowego. Tymczasem Polska nawet w najbardziej optymistycznym scenariuszu demograficznym, oszacowanym przez ONZ, konsekwentnie będzie tracić mieszkańców. Scenariusz bazowy zakłada nawet, że mówimy o ubytku ponad 200 tysięcy osób rocznie już około 2035 roku, czyli w zasadzie… zaraz.

Roczny Przyrost Naturalny w Polsce (1950-2100)

 Współczynnik dzietności, tzw. TFR, czyli Total Fertility Rate wynosi dziś w Polsce około 1.3. Dla zastępowalności pokoleń niezbędny byłby on na poziomie 2.1. Skoro nawet w krajach, gdzie imigranci z biedniejszych krajów „nabijają” trochę ogólny wynik w górę dla np. Francji, Niemiec czy Belgii, nie da się osiągnąć poziomu 2.1, to powinniśmy spokojnie założyć, że nam tym bardziej się nie uda. Polska będzie więc wymierać. Nie wiadomo tylko, w jakim tempie.

Współczynnik dzietności w Europie w 2022 roku

Piramida ludności, czyli graficzne przedstawienie podziału Polaków według wieku i płci jest dziś mocno skumulowana w okolicach 30-45 roku życia. To właśnie ludzie, którzy dziś kupują mieszkania i takich jest obecnie w naszym społeczeństwie najwięcej. Skoro więc mamy relatywnie mało mieszkań i do tego będziemy stymulować popyt wśród tak szerokiej i i tak chętnej na mieszkania grupy, to… no właśnie.

Struktura ludności Polski według płci i wieku (1970-2060)

Fatalna demografia Polski ma konsekwencje

Tylko że patrząc na tą samą piramidę widać o wiele więcej informacji, które będą determinować ceny mieszkań w przyszłości. Na przykład wielki spadek liczby osób wieku 18-30 w porównaniu ze wspomnianych 30-45. Za około 5 lat popyt na nowe mieszkania naturalnie spadnie, a potem wcale szybko się nie odnowi. Wystarczy spojrzeć jeszcze piętro niżej. Populacja grupy w wieku 8-18 jest co prawda większa, ale dalej daleko jej do tego, co widać przy obecnych 40-latkach.

Jednocześnie mamy też górkę osób będących obecnie w wieku około 70 roku życia. Średnia długość życia w Polsce to dziś około 74 lata dla mężczyzn i około 82 lata dla kobiet. Za około 10 lat więc będziemy mieli i zmniejszony popyt na mieszkania vs obecny oraz zwiększoną podaż mieszkań zwalnianych przez górkę osób w wieku dziś około 70 roku życia. Tylko takie osoby za około 10 lat będą zwalniać nawet 100-150 tysięcy mieszkań rocznie.

Jeśli dorzucimy do tego dalej toczące się budowy nowych mieszkań, które realizują deweloperzy, to rocznie dochodzi nam do podaży około 150-200 tysięcy kolejnych mieszkań rocznie. Mniejszy popyt + większa podaż. Ponownie nie trzeba być doktorem ekonomii, żeby wiedzieć do czego może z kolei prowadzić taka mieszanka.

To historia, którą przerabiały już zachodnie gospodarki i będzie wybitnie bolesna zwłaszcza dla cen mieszkań w małych i średnich miastach, które dodatkowo walczą z odpływem własnej ludności do większych miast. Najważniejsze ośrodki w Polsce, jak Warszawa, Kraków, czy Trójmiasto, powinny utrzymywać napływ ludności i nie odczuć skutków problemów demograficznych dla rynku nieruchomości tak bardzo, ale jeśli dziś kupujesz sobie inwestycyjne mieszkanie w Elblągu, Zielonej Górze, czy Białymstoku, to… za kilka lat możesz się mocno zdziwić.

Spadki cen? To bardzo możliwe!

W najbliższych latach będziemy obserwować wielką zmianę w oczekiwaniach odnośnie do rynku nieruchomości, która większości Polaków nie mieści się dziś według mnie w głowie.

Nie mówię tutaj o procesie na najbliższy miesiąc czy rok, ale na najbliższą dekadę. W krótkim terminie, ceny nieruchomości mogą być i pewnie dalej będą rosnąć na fali dodatkowych dofinansowań. Chyba że politycy się opamiętają pod wpływem społecznych nacisków. Jednak w perspektywie średnioterminowej, powinniśmy zdawać sobie sprawę, że bez istotnej zmiany demograficznej, na którą się nie zanosi, dostępność mieszkań w Polsce będzie rosnąć i najbardziej dotknie to małe i średnie miasta.

Już za około 5 lat zmiana układu podaży i popytu, niezależnie od dopłat od polityków zmieni układ sił na rynku nieruchomości. Wzrost dostępności wcale nie musi jednak wiązać się ze spadkami nominalnymi cen. Spadków spodziewałbym się w mniejszych miejscowościach. W największych spodziewałbym się raczej stagancji cen, ale w połączeniu ze wzrostem zamożności dostajemy właśnie wyższą dostępność mieszkań. Jednocześnie nie odważyłbym się dziś kupować mieszkania pod kątem inwestycyjnym. Sprawdzenie się omówionych w tym materiale hipotez prowadziłoby raczej do końca okresu dobrobytu na inwestycyjnym rynku nieruchomości w Polsce. Przynajmniej takie jest moje zdanie. Daj jednak znać w komentarzu, co Ty sądzisz o rynku nieruchomości w Polsce w dłuższym terminie.

Załóż konto na Freedom24 i odbierz od 3 do 20 darmowych akcji o wartości nawet 800 USD każda!

Ja inwestuję tutaj: https://bit.ly/darmowe-akcje-freedom

Do zarobienia!
Piotr Cymcyk

Pamiętaj, że przy inwestowaniu twój kapitał zawsze jest zagrożony. Prognozy i wyniki osiągane w przeszłości nie są wiarygodnymi wskaźnikami dla przyszłych wyników. Niezbędne jest przeprowadzenie własnej analizy przed dokonaniem jakiejkolwiek inwestycji.