Wstęp
Najnowszy raport Pekao rzuca światło na kluczowe trendy i zmiany zachodzące na polskim rynku nieruchomości. Analizując szczegółowe dane dotyczące cen, popytu oraz podaży, raport ujawnia istotne informacje, które mogą wpływać na decyzje inwestorów, deweloperów oraz osób planujących zakup nieruchomości.
Z danych wynika, że ceny nieruchomości w Polsce ewidentnie rosną niezwykle szybko. Według danych Eurostatu, ceny nieruchomości mieszkaniowych (średnia z rynku pierwotnego i wtórnego) w Polsce notowały na przestrzeni ostatnich 5 lat konsekwentny wzrost.
W tym czasie miały miejsce dwa okresy spowolnienia dynamiki cen mieszkań – pierwszy wywołany lockdownami w okresie pandemii oraz drugi będący następstwem silnych podwyżek stóp procentowych w 2022 roku. Jednak w żadnym z nich przeciętna dynamika cen lokali mieszkalnych nie spadła poniżej +5% r/r.
Praktycznie w dowolnym momencie tego 5-letniego okresu ceny mieszkań w Polsce wykazywały wyraźnie wyższą dynamikę niż średnia dla całej UE. W 2019 i pierwszej połowie 2020 roku różnica w tempie rozwojowym sięgała 4-5 punktów procentowych, po czym w okresie pandemii dynamiki na krajowym i unijnym rynku mocno się do siebie zbliżyły. Od 4Q21 tempo wzrostu cen w Polsce ponownie utrzymuje się znacznie powyżej poziomu unijnego.
Zmiana %r/r średnich cen mieszkań (rynek pierwotny i wtórny) w Polsce na tle średniej unijnej
Wzrosty cen mieszkań duże, ale tylko nominalnie
Chociaż co ciekawe tak odczuwalne wzrosty cen mieszkań nad Wisłą, są mimo wszystko głównie nominalne. To oznacza, że realne wzrosty cen domów i mieszkań (czyli po uwzględnieniu inflacji) są znacznie wolniejsze. Poniższa mapka pokazuje tę różnicę. Między rokiem 2018 a 2023 średnia cena 1m2 w Polsce urosła o 59%. Jednak jeżeli uwzględnimy inflację, to ten wzrost wyniesie już tylko 20%. Wciąż jesteśmy jednym z liderów Europy, ale rzeczywisty obraz sytuacji jest o wiele lepszy, niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka.
Zmiana %r/r średnich cen mieszkań (rynek pierwotny i wtórny) skorygowana o inflację, 2023 wobec 2018 po prawej i bez dane nieskorygowane o inflację po lewej
Warto negocjować ceny mieszkań
Dane z raportu Pekao dają nam jeszcze kilka bardzo ciekawych, praktycznych wskazówek. Mianowicie liczby jasno pokazują, że zdecydowanie warto negocjować ceny mieszkań. Jeżeli tego nie robimy, to tracimy średnio 11,5% wartości naszej przyszłej nieruchomości z rynku wtórnego i 6,4% wartości lokalu z rynku pierwotnego. Te łatwe kilkadziesiąt tysięcy złotych to z pewnością coś, o co warto walczyć.
Ostatnie półrocze przyniosło wyraźne zwiększenie dystansu dzielącego rabaty na rynkach: pierwotnym i wtórnym. Czyli rzeczywiste ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego coraz bardziej odjeżdżają tym z rynku wtórnego. Starsze budownictwo cieszy się coraz mniejszą popularnością, co oczywiście przekłada się na ceny.
Na pewno część tego zjawiska można przypisać zmianom społecznym. Młodsze pokolenie, zamiast decydować się na założenie rodziny wybiera karierę i własny komfort. Nowoczesne budownictwo jest oczywiście znacznie bardziej komfortowe niż bloki z wielkiej płyty. Do tego dochodzi jeszcze kwestia polityki klimatycznej Unii Europejskiej.
Sprowadza się ona do tego, że osoby bardziej majętne, posiadające lokal w nowoczesnych mieszkaniach będą płacić niższe podatki. Do tego nie będą musiały wykonywać przymusowych, kosztownych remontów. Rynek zawczasu antycypuje te zmiany.
Ceny mieszkań: różnica między ceną ofertową a transakcyjną %, ceny w 10 największych polskich miastach
