Rynek nieruchomości w 2021 roku – co dalej z cenami mieszkań?
Jeśli czytasz i oglądasz nas regularnie, to pewnie kojarzysz odcinki DNA z 2020 roku, w których mówiliśmy, że nieruchomości będą taniały. Konkretnie mowa tutaj o wpisach „Jak kryzys wpłynie na nieruchomości? Czy czekają nas wzrosty cen? Nie sądzę” oraz „Ceny mieszkań w 2021 roku – czy będzie taniej?! | DNA Rynków #313”. John Keynes mówił jednak, że jeśli zmieniają się okoliczności, to on zmienia zdanie. Okoliczności dotyczące rynku nieruchomości również uległy zmianie, więc i my zmieniliśmy swoje zdanie. W tym odcinku przyjrzymy się rynkowi nieruchomości ponownie i postaramy się znaleźć odpowiedź na pytanie, co dalej czeka ceny mieszkań w tej post-pandemicznej rzeczywistości. Tak, obecnie znowu mamy przed sobą rekordowe wskaźniki zakażeń, ale z punktu widzenia rynków i gospodarek pandemia jest już tematem drugorzędnym (zobacz również wpis: „Dla rynków pandemia COVID to już historia. Teraz liczy się inflacja i rynek długu.”). Warto więc rzucić okiem na to, jak w ostatnim czasie zmieniały się ceny nieruchomości oraz, co dalej może czekać ten rynek. O tym wszystkim opowiadam w tym odcinku.
Jeśli decydujesz się na oglądanie wideo, zamiast czytania artykułu poniżej, to gorąca prośba o zostawienie nam suba! Dzięki temu nie przegapisz kolejnego odcinka!
Obejrzyj odcinek DNA Rynków #331
Jak zmieniły się ceny mieszkań w czasie pandemii?
Obie nasze poprzednie prognozy powstawały w trakcie kryzysu pandemicznego, który zmieniał sporo w układzie gospodarczym na świecie. Trzeba jednak uderzyć się w pierś i powiedzieć, że zdecydowanie większe prawdopodobieństwo przypisywaliśmy wtedy scenariuszowi, który zakładał, że rynek nieruchomości będzie w dużo większym kryzysie. Uczulam jednak na to, że gdy stawiamy, takie odważne długoterminowe prognozy przy tak zmiennym otoczeniu gospodarczym, to rozważamy to w skali całego spektrum możliwości, a więc od mocnych spadków do mocnych wzrostów.
Zrealizował się dokładnie scenariusz trzeci z prognozowanych przez nas, który brzmiał „ceny nieznacznie spadną, a po dwóch kwartałach w połowie 2021 roku szybko odrobią stratę i wrócą do wzrostów. Tylko nieliczni właściciele zmuszeni będą do sprzedaży, co obniży ceny na krótko”. Wzrostom cen przypisywaliśmy jednak tylko (lub może aż?) 15% prawdopodobieństwa realizacji. Wszelkie prognozy scenariuszowe mają o wiele większą w mojej ocenie wartość dla odbiorcy, niż deklaracja „będzie rosło” lub „będzie spadało”. Tego i tak nigdy na 100% nie wiadomo, a mając do dyspozycji kilka scenariuszy, można nawet przed jakąkolwiek rewizją prognoz samodzielnie zauważyć, który scenariusz się realizuje. No ale uczciwie trzeba powiedzieć, że większe prawdopodobieństwo przypisywaliśmy spadkom cen, a te się koniec końców nie zrealizowały nawet w średnim terminie.
Sprawdziła się jednak druga z prognoz dotycząca tzw. rozwarcia nożyc cenowych, czyli powiększenia się różnicy pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi, co zaraz zobaczysz na wykresach.
Indeks cen mieszkań Urban One dla lokali mieszkalnych w dużych miastach
Indeks cen mieszkań Urban One dla lokali mieszkalnych w Warszawie
Patrząc na powyższe indeksy cen nieruchomości obliczane przez Urban One, w skali ostatnich miesięcy ceny nieruchomości wyraźnie spadły w drugim i trzecim kwartale 2020 roku, a następnie odbiły i dziś znajdują się na poziomie porównywalnym z tym przed rokiem. Rynek nieruchomości utrzymał się więc w trendzie wzrostowym i nie ma co do tego najmniejszych wątpliwości.
Patrząc na dane publikowane przez Narodowy Bank Polski, który agreguje zarówno średnie ceny ofertowe, jak i transakcyjne, widać, że w przypadku drugiej prognozy o postępującym rozwarstwieniu cenowym mieliśmy już więcej racji. Nie był to co prawda rozjazd gigantyczny, ale zauważalny i dotyczący zarówno Warszawy, jak i pozostałych większych miast w Polsce.
Ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w Polsce (rynek pierwotny)
Wydaje się jednak, że rynek pierwotny mieszkań w Polsce ma przed sobą o wiele lepsze perspektywy niż jeszcze kilka miesięcy temu. Widać to choćby po notowaniach spółek deweloperskich na GPW. Poniżej widać zmianę kursu trzech spółek deweloperskich: DOM Development (DOM), Lokum Deweloper (LKD) oraz Atal (1AT) na tle szerokiego indeksu WIG. Największe wzrosty widać tutaj na przełomie roku, a więc w momencie, gdy inwestorzy i rynek zdali sobie sprawę, że jednak na rynku pierwotnym mieszkań katastrofy nie będzie, a deweloperzy nie narzekają na popyt na swoje mieszkania.
Kurs trzech deweloperów na tle indeksu WIG
Równie ciekawe dane można wyłuskać z tego samego raportu NBP w przypadku rynku wtórnego. Tam rozwarcie wspomnianych nożyc cenowych jest już większe. Myślę, że po prostu deweloperzy z rynku pierwotnego mają większe możliwości, aby „dorzucić” coś więcej dla kupującego przy utrzymaniu wyższej ceny, niż po prostu udzielać rabatów. Na rynku wtórnym już takiego komfortu sprzedający w większości nie mają.
Ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w Polsce (rynek wtórny)
Co dalej z cenami nieruchomości w 2021 roku?
Jeśli spojrzymy na to, co najbardziej zmieniło się w ciągu ostatnich 12 miesięcy, co jeszcze rok temu wydawało się nieprawdopodobne, to poziom inflacji w Polsce. Rok temu wydawało się, że jesteśmy przed gospodarczą zapaścią, a ceny będą mocno spadać. Tymczasem okazało się, że programy pomocowe, obniżki stóp procentowych oraz wszelkie transfery socjalne i zwolnienia z podatków sprawiły, że wśród konsumentów mamy bardzo dużo wolnej gotówki, która wprawiana w obieg gospodarczy podnosi inflację. Ona z kolei mocno bije w oszczędzających, więc popyt inwestycyjny na mieszkania nie słabnie. Jeszcze 12 miesięcy temu nie wydawało mi się prawdopodobne, że inflacja w Polsce będzie najwyższa w całej Unii Europejskiej.
Stopy inflacji w ujęciu rocznym dla krajów UE
Pomimo pandemii nie zanosi się również na ograniczenie podaży mieszkań. Patrząc na liczbę wydanych pozwoleń na budowę w 2020 roku w porównaniu z rokiem 2019 nie widać większych różnic. Nieruchomościowego „towaru” nie powinno więc na rynku zabraknąć. Nie będzie więc miało miejsce kupowanie mieszkań na wyścigi.
Kapitał będzie jednak do nieruchomości płynął. Przy rekordowo niskich stopach procentowych i praktycznie zerowej dostępności lokat, znaczna część kapitału wśród inwestorów będzie szukała miejsca do ulokowania kapitału, a i wśród tych którzy mieszkanie potrzebują dla siebie, niskie stopy procentowe wspierają decyzje o zakupie.
Stopy procentowe w Polsce
W związku z tym wszystkim musimy zrewidować nasze prognozy dotyczące rynku nieruchomości na kolejne 12 miesięcy. Ponieważ ceny nieruchomości wróciły do trendu, miłość konsumentów do nieruchomości jest trwalsza od pandemii, a inflacja dalej będzie wypychała kapitał z banków, spodziewamy się następujących scenariuszy:
Scenariusz 1 (65% prawdopodobieństwa) – ceny mieszkań wzrastają od 5% do 8% w skali roku.
Scenariusz 2 (15% prawdopodobieństwa) – ceny mieszkań przybierają formę bańki i rosną powyżej 8% w ciągu najbliższego roku.
Scenariusz 3 (10% prawdopodobieństwa) – ceny mieszkań wzrosną o poziom zbliżony do poziomu inflacji, tj od 0 do 5% w skali najbliższego roku.
Scenariusz 4 (10% prawdopodobieństwa) – ceny mieszkań w ciągu najbliższego roku spadają.
Jak widzisz, mój pogląd zmienił się z niedźwiedziego na byczy, ale jeśli zmienia się otoczenie, to należy się do niego dopasować. Podziel się ze mną w komentarzu, jaki scenariusz Ty uważasz za najbardziej prawdopodobny. Jestem strasznie ciekawy, czy wśród pozostałych konsumentów panuje przekonanie o dalszych zwyżkach na rynku nieruchomości.
Do zarobienia!
Paweł Cymcyk
Nota prawna: Powyższy materiał, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Podsumowania Tygodnia, Analizy spółek oraz Portfel DNA Rynków jest jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
Materiały DNA Rynków, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Analizy spółek oraz Analizy sektorów są jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał ten nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
Może Cię zainteresować również:
Autor tekstu
