Ceny mieszkań w 2021 roku – czy będzie taniej?!
Rynek nieruchomości to niezwykle ważny segment każdej gospodarki i całościowo może być traktowany jako swoiste koło zamachowe. Jeśli sytuacja na rynku nieruchomości się poprawia, to i poprawia się stan całej gospodarki. To dlatego, że wydatki na mieszkania tak naprawdę zaczynają się dopiero po kupnie mieszkania. Popyt na usługi wykończeniowe, popyt na meble i akcesoria, itp. To zbyt duży wydatek i zobowiązanie, żeby wchodzili w niego konsumenci, którzy nie czują się pewnie. Czy w związku z recesją i pandemią z 2020 roku będą się czuli równie pewnie w najbliższych kwartałach, jak jeszcze rok temu? W tym odcinku omawiam swoje prognozy dotyczące tego, czego można spodziewać się po rynku nieruchomości w 2021 roku. Czy ceny mieszkań będą w końcu niższe?
Jeżeli oglądasz DNA Rynków od dłuższego czasu, to może pamiętasz, że ostatnią prognozę dla rynku nieruchomości publikowaliśmy zaraz po początku pandemii i wielkich obostrzeniach związanych, chociażby z rynkiem najmu. Było to w tekście „Jak kryzys wpłynie na nieruchomości? Czy czekają nas wzrosty cen? Nie sądzę” oraz jeszcze wcześniej w tekście z marca 2019 roku „3 scenariusze dla rynku nieruchomości”.
Jeśli decydujesz się na oglądanie, a nie czytanie artykułu to gorąca prośba o zostawienie suba 🙂 Dzięki temu nie ucieknie Ci kolejny odcinek!
Obejrzyj odcinek DNA Rynków #313
Co wydarzyło się na rynku nieruchomości podczas pandemii koronawirusa?
Cofnijmy się na chwilę do marca 2019 i wpisu „3 scenariusze dla rynku nieruchomości”, w którym mogłeś przeczytać, że z 75% prawdopodobieństwem w ciągu 2-3 lat nastąpi korekta na rynku nieruchomości. Od tego momentu minęło ok. 1,5 roku i w dalszym ciągu myślę, że jak na razie wszystko zmierza dokładnie w tę stronę. Oczywiście nikt tu nie przewidział pandemii, ale jak tylko pojawiła się pandemia, to również w marcu 2020 przygotowaliśmy kolejną aktualizację: „Jak kryzys wpłynie na nieruchomości? Czy czekają nas wzrosty cen? Nie sądzę”, w której zaktualizowałem ten pogląd na 2 możliwe scenariusze o łącznie 85% prawdopodobieństwie realizacji. Scenariuszowi, w którym ceny spadają, oddając cały wzrost ostatniej krótkiej hossy (1Q2017 – 1Q2020), co oznaczałoby obniżkę, o około 20%, przypisałem 45% prawdopodobieństwa. Scenariuszowi, w którym ceny spadają do 10%, oddając ostatnią stromą zwyżkę, co przypominałoby spadek okresu 2Q2008 – 2Q2009, przypisałem z kolei kolejne 40% prawdopodobieństwa realizacji. Spójrzmy, co wydarzyło się od tego czasu.
Indeks cen lokali mieszkalnych w dużych miastach zanotował solidną korektę rzędu 4,3 punktu procentowego, ale pamiętajmy, że agregujemy tu wszystkie duże miasta Polski. Jeśli spojrzymy na rejony najpopularniejsze i najgorętsze w ostatnim czasie, jak np. Warszawa, to na rynku w stolicy widać już obniżkę rzędu 6 – 8 punktów procentowych. Jak na razie ruch jest więc zgodny z prognozą, chociaż jeszcze trochę od niej płytszy. Uczulam jednak, że prognoza kierowana była na okres 12 miesięcy, a na razie za nami dopiero siedem.
Indeks cen lokali mieszkalnych w dużych miastach w Polsce
Indeks cen lokali mieszkalnych w Warszawie
Co ciekawe najmniejszą odpornością wykazał się rynek w dużych miastach. Spadki cen w miastach typu Łódź, Gdynia, Wrocław, Warszawa w drugim kwartale 2020 roku w ujęciu kwartał do kwartału okazały się największe. O wiele większe niż średnia obniżka dla segmentu dużych miast (-1,4%) czy średnich miast (-1,2%). Wprost wiąże się to z tym, że to w tych miastach mieliśmy najwięcej turystów czy studentów. Najem krótkoterminowy czy studencki praktycznie się w tych miejscach załamał.
Zmiana średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w 2Q20, % kw/kw
Co dalej z cenami mieszkań w 2021 roku?
Co będzie działo się dalej? Przede wszystkim trzeba spojrzeć na liczbę wydawanych pozwoleń na budowę oraz mieszkań oddawanych do użytkowania. W przypadku oddawania mieszkań idealnie widać pierwszy lockdown, a następnie efekt wznowienia prac w urzędach po okresie pierwszego zamknięcia. Ta presja na pozamykanie jak największej ilości otwartych urzędniczych spraw w efekcie przełożyła się na wzrost oddanych do użytkowania mieszkań w okresie styczeń – sierpień o 5,4% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego.
Jednak jeśli już spojrzymy na liczbę wydawanych pozwoleń na budowę nowych lokum, to w tym samym okresie mamy do czynienia ze spadkiem rzędu minus 4,6% i brakiem podobnego efektu wznowienia prac. W efekcie można oczekiwać, że w kolejnym roku dynamika podaży nowych mieszkań spadnie i, pomimo że spadek podaży z reguły powinien przekładać się na wzrost cen, to niestety sądzę, że popyt spadnie w porównaniu z podażą jeszcze bardziej.
Mieszkania oddane do użytkowania (po lewej) i mieszkania na których realizację wydano pozwolenie (po prawej)
Potencjalny spadek popytu można dostrzec na wykresie poniżej. Dysproporcja pomiędzy siłą nabywczą, czyli tym, co statystyczny konsument ma w portfelu, a tym ile miałyby kosztować mieszkania, robi się coraz większa. To tak zwane „nożyce cenowe”, które rozwierają się coraz szerzej. Ono istniało oczywiście od zawsze, ale w ostatnim czasie przez trudniejszy rynek pracy mocno się nasiliło. Może się jednak okazać, że to nawet nie tyle ceny mieszkań będą niższe, a silnie wzrosną rabaty. W efekcie ceny rynku pierwotnego będą utrzymywały się na stałych poziomach albo nawet rosły, ale faktyczne ceny transakcyjne będą o wiele niższe. Udzielane dziś rabaty sięgają średnio 10% i podobnie wysokie były ostatnio w 2012 roku.
„Nożyce cenowe” rynku nieruchomości (po lewej) oraz średnie ceny ofertowe i transakcyjne (po prawej)
No dobrze, ale popyt na nieruchomości zgłaszany był nie tylko ze strony tych, którzy faktycznie szukali swojego kąta, ale również przez tych, którzy w mieszkania inwestują i patrząc na dane, tu robi się największy problem i wyzwanie dla całego sektora, bo popyt inwestycyjny, który odpowiadał za ostatnie wzrosty cen nieruchomości, na pewno spadnie. Nowa sprzedaż kredytów mieszkaniowych w mld złotych jest w okresie styczeń – sierpień 2020 niższa o niemal 6% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, a rynek najmu dalej nie może podnieść się z koronawirusowych ciosów. Popyt na najem mieszkań w dużych miastach w ujęciu rocznym spadł o ponad 40%, co doprowadziło do naprawdę zauważalnych spadków cen. Dziś wiemy, że pandemia dalej się utrzymuje, ograniczenia w pewnym stopniu dalej obowiązują, a studenci wciąż w dużej mierze uczestniczą w zajęciach zdalnie. W efekcie to czego można być pewnym, to że kolejna przecena cen najmu jest według mnie nieunikniona.
Nowa sprzedaż kredytów mieszkaniowych w mld zł (po lewej) oraz Sytuacja na rynku najmu w sierpniu 2020 roku (po prawej)
Czy ceny mieszkań w 2021 roku będą niższe?
Co w świetle tych wszystkich danych dalej myślę o tym jak może wyglądać sytuacja na rynku nieruchomości? Idealnie przedstawia ją ten oto obrazek 😀
A mówiąc poważnie, to jeszcze w marcu tego roku naświetlałem następujące scenariusze:
Scenariusz 1 (45% prawdopodobieństwa) – ceny spadają, oddając cały wzrost z ostatniej krótkiej hossy (1Q2017 – 1Q2020), co oznacza spadek rzędu nawet 20% w ciągu sześciu kwartałów, a więc do połowy 2021 roku).
Scenariusz 2 (40% prawdopodobieństwa) – ceny spadają do 10%, oddając ostatnią stromą zwyżkę w ciągu najbliższych 6 kwartałów (połowa 2021 roku). To spadek porównywalny do okresu 2Q2008 – 2Q2009.
Po siedmiu miesiącach od czasu tej prognozy, myślę że czas najwyższy na jej odświeżenie. Dalej podtrzymuję swoje oczekiwania spadków cen z marca 2020 roku. Recesja, pandemia, spowolnienie gospodarcze, to wszystko uderzy w rynek nieruchomości, ale dziś nie oceniałbym, że ten efekt przyjmie aż taką skalę, jak szacowałem. Lekko poprawił się bilans ryzyk, a obecnym dziś cenom nieruchomości pomogły giga obniżki stóp procentowych i wakacje kredytowe. To między innymi dzięki nim spadek nie był na razie aż tak duży. Nie zmienia to jednak w ogóle mojego niedźwiedziego nastawienia do nieruchomości. Zwłaszcza że pandemia w drugiej fazie wchodzi na o wiele groźniejsze tory. W związku z tym prawdopodobieństwo wszystkich scenariuszy dziś określiłbym następująco:
Scenariusz 1 (20% prawdopodobieństwa) – ceny spadają, oddając cały wzrost z ostatniej krótkiej hossy (1Q2017 – 1Q2020), co oznacza spadek rzędu nawet 20% w ciągu sześciu kwartałów, a więc do połowy 2021 roku).
Scenariusz 2 (65% prawdopodobieństwa) – ceny spadają do 10%, oddając ostatnią stromą zwyżkę w ciągu najbliższych 6 kwartałów (połowa 2021 roku). To spadek porównywalny do okresu 2Q2008 – 2Q2009.
Scenariusz 3 (10% prawdopodobieństwa) – ceny nieznacznie spadają, a po dwóch kwartałach w połowie 2021 roku szybko odrabiają stratę i wracają do wzrostów. Tylko nieliczni właściciele są zmuszeni do sprzedaży, co obniża ceny na krótko. Reszta radzi sobie dość dobrze.
Scenariusz 4 (5% prawdopodobieństwa) – ceny stabilizują się i nic złego się nie dzieje, a gospodarka szybko odbija i wraca do wzrostów.
Do zarobienia!
Paweł Cymcyk
Nota prawna: Powyższy materiał, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Podsumowania Tygodnia, Analizy spółek oraz Portfel DNA Rynków jest jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
Materiały DNA Rynków, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Analizy spółek oraz Analizy sektorów są jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał ten nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
Może Cię zainteresować również:
Autor tekstu
