Ceny mieszkań w 2021 roku – czy będzie taniej?!

Rynek nieruchomości to niezwykle ważny segment każdej gospodarki i całościowo może być traktowany jako swoiste koło zamachowe. Jeśli sytuacja na rynku nieruchomości się poprawia, to i poprawia się stan całej gospodarki. To dlatego, że wydatki na mieszkania tak naprawdę zaczynają się dopiero po kupnie mieszkania. Popyt na usługi wykończeniowe, popyt na meble i akcesoria, itp. To zbyt duży wydatek i zobowiązanie, żeby wchodzili w niego konsumenci, którzy nie czują się pewnie. Czy w związku z recesją i pandemią z 2020 roku będą się czuli równie pewnie w najbliższych kwartałach, jak jeszcze rok temu? W tym odcinku omawiam swoje prognozy dotyczące tego, czego można spodziewać się po rynku nieruchomości w 2021 roku. Czy ceny mieszkań będą w końcu niższe?

Jeżeli oglądasz DNA Rynków od dłuższego czasu, to może pamiętasz, że ostatnią prognozę dla rynku nieruchomości publikowaliśmy zaraz po początku pandemii i wielkich obostrzeniach związanych, chociażby z rynkiem najmu. Było to w tekście "Jak kryzys wpłynie na nieruchomości? Czy czekają nas wzrosty cen? Nie sądzę" oraz jeszcze wcześniej w tekście z marca 2019 roku "3 scenariusze dla rynku nieruchomości".

Zobacz również poprzedni odcinek DNA Rynków #312 "W co inwestować na czwarty kwartał 2020? | DNA Rynków #312"

Jeśli decydujesz się na oglądanie, a nie czytanie artykułu to gorąca prośba o zostawienie suba :) Dzięki temu nie ucieknie Ci kolejny odcinek!

Obejrzyj odcinek DNA Rynków #313

Cofnijmy się na chwilę do marca 2019 i wpisu "3 scenariusze dla rynku nieruchomości", w którym mogłeś przeczytać, że z 75% prawdopodobieństwem w ciągu 2-3 lat nastąpi korekta na rynku nieruchomości. Od tego momentu minęło ok. 1,5 roku i w dalszym ciągu myślę, że jak na razie wszystko zmierza dokładnie w tę stronę. Oczywiście nikt tu nie przewidział pandemii, ale jak tylko pojawiła się pandemia, to również w marcu 2020 przygotowaliśmy kolejną aktualizację: "Jak kryzys wpłynie na nieruchomości? Czy czekają nas wzrosty cen? Nie sądzę", w której zaktualizowałem ten pogląd na 2 możliwe scenariusze o łącznie 85% prawdopodobieństwie realizacji. Scenariuszowi, w którym ceny spadają, oddając cały wzrost ostatniej krótkiej hossy (1Q2017 - 1Q2020), co oznaczałoby obniżkę, o około 20%, przypisałem 45% prawdopodobieństwa. Scenariuszowi, w którym ceny spadają do 10%, oddając ostatnią stromą zwyżkę, co przypominałoby spadek okresu 2Q2008 - 2Q2009, przypisałem z kolei kolejne 40% prawdopodobieństwa realizacji. Spójrzmy, co wydarzyło się od tego czasu.

Indeks cen lokali mieszkalnych w dużych miastach zanotował solidną korektę rzędu 4,3 punktu procentowego, ale pamiętajmy, że agregujemy tu wszystkie duże miasta Polski. Jeśli spojrzymy na rejony najpopularniejsze i najgorętsze w ostatnim czasie, jak np. Warszawa, to na rynku w stolicy widać już obniżkę rzędu 6 - 8 punktów procentowych. Jak na razie ruch jest więc zgodny z prognozą, chociaż jeszcze trochę od niej płytszy. Uczulam jednak, że prognoza kierowana była na okres 12 miesięcy, a na razie za nami dopiero siedem.

Indeks cen lokali mieszkalnych w dużych miastach w Polsce

Indeks cen lokali mieszkalnych w Warszawie

Co ciekawe najmniejszą odpornością wykazał się rynek w dużych miastach. Spadki cen w miastach typu Łódź, Gdynia, Wrocław, Warszawa w drugim kwartale 2020 roku w ujęciu kwartał do kwartału okazały się największe. O wiele większe niż średnia obniżka dla segmentu dużych miast (-1,4%) czy średnich miast (-1,2%). Wprost wiąże się to z tym, że to w tych miastach mieliśmy najwięcej turystów czy studentów. Najem krótkoterminowy czy studencki praktycznie się w tych miejscach załamał.

Zmiana średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w 2Q20, % kw/kw

Co będzie działo się dalej? Przede wszystkim trzeba spojrzeć na liczbę wydawanych pozwoleń na budowę oraz mieszkań oddawanych do użytkowania. W przypadku oddawania mieszkań idealnie widać pierwszy lockdown, a następnie efekt wznowienia prac w urzędach po okresie pierwszego zamknięcia. Ta presja na pozamykanie jak największej ilości otwartych urzędniczych spraw w efekcie przełożyła się na wzrost oddanych do użytkowania mieszkań w okresie styczeń - sierpień o 5,4% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego.

Jednak jeśli już spojrzymy na liczbę wydawanych pozwoleń na budowę nowych lokum, to w tym samym okresie mamy do czynienia ze spadkiem rzędu minus 4,6% i brakiem podobnego efektu wznowienia prac. W efekcie można oczekiwać, że w kolejnym roku dynamika podaży nowych mieszkań spadnie i, pomimo że spadek podaży z reguły powinien przekładać się na wzrost cen, to niestety sądzę, że popyt spadnie w porównaniu z podażą jeszcze bardziej.

Mieszkania oddane do użytkowania (po lewej) i mieszkania na których realizację wydano pozwolenie (po prawej)

Potencjalny spadek popytu można dostrzec na wykresie poniżej. Dysproporcja pomiędzy siłą nabywczą, czyli tym, co statystyczny konsument ma w portfelu, a tym ile miałyby kosztować mieszkania, robi się coraz większa. To tak zwane "nożyce cenowe", które rozwierają się coraz szerzej. Ono istniało oczywiście od zawsze, ale w ostatnim czasie przez trudniejszy rynek pracy mocno się nasiliło. Może się jednak okazać, że to nawet nie tyle ceny mieszkań będą niższe, a silnie wzrosną rabaty. W efekcie ceny rynku pierwotnego będą utrzymywały się na stałych poziomach albo nawet rosły, ale faktyczne ceny transakcyjne będą o wiele niższe. Udzielane dziś rabaty sięgają średnio 10% i podobnie wysokie były ostatnio w 2012 roku.

"Nożyce cenowe" rynku nieruchomości (po lewej) oraz średnie ceny ofertowe i transakcyjne (po prawej)

No dobrze, ale popyt na nieruchomości zgłaszany był nie tylko ze strony tych, którzy faktycznie szukali swojego kąta, ale również przez tych, którzy w mieszkania inwestują i patrząc na dane, tu robi się największy problem i wyzwanie dla całego sektora, bo popyt inwestycyjny, który odpowiadał za ostatnie wzrosty cen nieruchomości, na pewno spadnie. Nowa sprzedaż kredytów mieszkaniowych w mld złotych jest w okresie styczeń - sierpień 2020 niższa o niemal 6% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, a rynek najmu dalej nie może podnieść się z koronawirusowych ciosów. Popyt na najem mieszkań w dużych miastach w ujęciu rocznym spadł o ponad 40%, co doprowadziło do naprawdę zauważalnych spadków cen. Dziś wiemy, że pandemia dalej się utrzymuje, ograniczenia w pewnym stopniu dalej obowiązują, a studenci wciąż w dużej mierze uczestniczą w zajęciach zdalnie. W efekcie to czego można być pewnym, to że kolejna przecena cen najmu jest według mnie nieunikniona.

Nowa sprzedaż kredytów mieszkaniowych w mld zł (po lewej) oraz Sytuacja na rynku najmu w sierpniu 2020 roku (po prawej)

Co w świetle tych wszystkich danych dalej myślę o tym jak może wyglądać sytuacja na rynku nieruchomości? Idealnie przedstawia ją ten oto obrazek :D

A mówiąc poważnie, to jeszcze w marcu tego roku naświetlałem następujące scenariusze:

Po siedmiu miesiącach od czasu tej prognozy, myślę że czas najwyższy na jej odświeżenie. Dalej podtrzymuję swoje oczekiwania spadków cen z marca 2020 roku. Recesja, pandemia, spowolnienie gospodarcze, to wszystko uderzy w rynek nieruchomości, ale dziś nie oceniałbym, że ten efekt przyjmie aż taką skalę, jak szacowałem. Lekko poprawił się bilans ryzyk, a obecnym dziś cenom nieruchomości pomogły giga obniżki stóp procentowych i wakacje kredytowe. To między innymi dzięki nim spadek nie był na razie aż tak duży. Nie zmienia to jednak w ogóle mojego niedźwiedziego nastawienia do nieruchomości. Zwłaszcza że pandemia w drugiej fazie wchodzi na o wiele groźniejsze tory. W związku z tym prawdopodobieństwo wszystkich scenariuszy dziś określiłbym następująco:

Scenariusz 1 (20% prawdopodobieństwa) – ceny spadają, oddając cały wzrost z ostatniej krótkiej hossy (1Q2017 – 1Q2020), co oznacza spadek rzędu nawet 20% w ciągu sześciu kwartałów, a więc do połowy 2021 roku).

Scenariusz 2 (65% prawdopodobieństwa) – ceny spadają do 10%, oddając ostatnią stromą zwyżkę w ciągu najbliższych 6 kwartałów (połowa 2021 roku). To spadek porównywalny do okresu 2Q2008 – 2Q2009.

Scenariusz 3 (10% prawdopodobieństwa) – ceny nieznacznie spadają, a po dwóch kwartałach w połowie 2021 roku szybko odrabiają stratę i wracają do wzrostów. Tylko nieliczni właściciele są zmuszeni do sprzedaży, co obniża ceny na krótko. Reszta radzi sobie dość dobrze.

Scenariusz 4 (5% prawdopodobieństwa) – ceny stabilizują się i nic złego się nie dzieje, a gospodarka szybko odbija i wraca do wzrostów.

Do zarobienia!
Paweł Cymcyk