Jak kryzys wpłynie na nieruchomości? Czy czekają nas wzrosty cen? Nie sądzę
W ciągu ostatnich czterech lat na rynku nieruchomości trwało zauważalne przyspieszenie. W internecie możesz znaleźć na ten temat wiele opisów i analiz. Osobiście sądzę, że najbardziej kompletny i konkretny raport o sytuacji na rynku nieruchomości opracowuje Narodowy Bank Polski. Ten najnowszy podsumowuje 3 kwartał 2019 roku. Mimo że to już pół roku temu, opisane w nim trendy na pewno utrzymały się do marca 2020, a w związku z panującą dodatkowo pandemią, niektóre ulegną pewnie nawet pogłębieniu. Pełne opracowania NBP możliwe są do pobrania bezpłatnie tutaj. Uprzedzam jednak, że ma on 54 strony więc pełna lektura jest dla wytrwałych.
Zanim przejdę do rzeczy jeszcze szybkie przypomnienie, że swój ostatni pogląd na rynek nieruchomości opisywałem równo rok temu w marcu 2019 roku we wpisie: 3 scenariusze dla rynku nieruchomości. W tamtejszym podsumowaniu przypisywałem 75% prawdopodobieństwa takiemu scenariuszowi: Ceny kończą swoje dynamiczne wzrosty i poddają się korekcie w ciągu 2-3 lat. Na razie minął równo rok, a sytuacja znacznie się zmieniła. Każdemu krzyczącemu, że to efekt koronawirusa, a bez niego świat płynąłby mlekiem i miodem, przypominam, że opisywane trendy diagnozowane były przed pandemią i będą działały również po niej. Jedyny trwały efekt koronawirusa to możliwe pogłębienie i udynamicznienie tych procesów.
Uczulam, że nie mam żadnego kredytu hipotecznego, nie jestem właścicielem żadnej nieruchomości ani w czasie swojego życia nie obracałem nieruchomościami. Nie kupiłem żadnego mieszkania, nie sprzedałem nawet piwnicy czy komórki lokatorskiej. Ba – od blisko 20 lat mieszkam w wynajmowanych lokalach i zupełnie mi to nie przeszkadza. I bardzo Cię proszę – pamiętaj o jednym. Jest jeden naprawdę ważny czynnik wpływający na cenę nieruchomości – lokalizacja. Dotyczy to każdej indywidualnej nieruchomości: twojego mieszkania, mieszkania, które kupiłeś jako inwestycje, lub które wynajmujesz w krótkim lub długim terminie, czy w przypadku nieruchomości usługowej zawsze kluczowa jest lokalizacja! Wszystko inne może się zmienić. Lokalizacji nieruchomości się nie zmieni. Zatem ten wpis NIE dotyczy Twojej nieruchomość, a ogólnych trendów na rynku nieruchomości w Polsce. No to do rzeczy.
Wybuch problemów na rynku nieruchomości
Najważniejsze informacje o zmianach cen z Rynku Pierwotnego (RP) i Rynku Wtórnego (RW) przedstawiają wykresy ze wspomnianego raportu NBP ze strony 10-tej. Znajdują się tam średnie ważone ceny metra kwadratowego mieszkań w podziale na oferty i transakcje. Od 2016 roku trwa zwyżka cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w całym kraju, a szczególnie w Warszawie. Co ważne, NBP nie opublikował jeszcze pełnego raportu za 4 kwartał 2019, ale znane są już dane o cenach ofertowych i transakcyjnych na koniec 2019.
Średnia ważona cena mkw. mieszkania, oferty (O) i transakcje (T) na rynku pierwotnym
Średnia ważona cena mkw. mieszkania, oferty (O) i transakcje (T) na rynku wtórnym
Nieruchomości to w gospodarce branża bardzo cykliczna. W skrócie oznacza to, że jak jest dobrze, to ceny rosną, a jak jest źle, to spadają. Na to, jak szybko rosną lub spadają, wpływa wiele dodatkowych czynników – dostęp do taniego kredytu, sytuacja na rynku pracy, imigracja, emigracja, podatki, polityka rządu itd. Decyzje dotyczące nieruchomości są z punktu widzenia nabywcy lub posiadacza niemal zawsze długoterminowe. Wirusowe zapalenie, jakie przechodzą obecnie wszystkie gospodarki na świecie, odbije się także na tym rynku, choć będzie ono widoczne z pewnym opóźnieniem.
Restrykcyjne środki mające powstrzymać przed rozprzestrzenieniem się epidemii wiążą się również z dużym kosztem ekonomicznym. Gospodarka dostanie solidnie w kość i nie ma możliwości żeby rynek nieruchomości tego nie odczuł. W ilościach hurtowych zmaterializowały się nagle ryzyka, które przez wielu były marginalizowane. Wprowadzony z dnia na dzień zakaz wynajmu krótkoterminowego, czy zamknięcie granic i całkowite wstrzymanie turystyki uderzą we wszystkich sezonowców i żyjących z udostępniania mieszkań.
Gdyby w Polsce była brzydka pogoda to część turystów i tak by przyjechała. Przychody byłyby mniejsze, ale byłaby szansa na jakąś reakcję. Konkurowanie ceną lub zakresem usług, a w niektórych przypadkach także sprzedażą. Obecne restrykcje zerują przychody właścicieli. Nie mówimy tu o zyskach. Chodzi o przychody, z których dopiero trzeba opłacić czynsz, ratę kredytu czy ubezpieczenie. Zerowe przychody to pewne i duże straty dla każdego wynajmującego. W takiej sytuacji możliwości szybkiej sprzedaży również są mocno ograniczone i wymagają sporej obniżki ceny.
W fatalnej sytuacji znalazł się więc każdy. Wynajmujący nieruchomości w kurortach, gdzie ceny były wysokie, utrzymanie jest drogie, a najbliższy sezon będzie katastrofą niezależnie od pogody. Szerokie grono wynajmujących mieszkania w formule Airbnb, którzy przynajmniej w większości nie mają pracowników na utrzymaniu, więc ich budżet domowy ma większe szanse udźwignąć ten przestój. Zarabiający na flipach (w skrócie: kup tanio, wyremontuj i sprzedaj kilkanaście procent drożej), którzy w nastawieniu na krótki czas i szybki zysk najczęściej mocno korzystali z kredytowania. Mimo że RPP obniżyła stopy procentowe do poziomu 1%, czyli najniższego poziomu w historii, a banki zapowiadają wakacje kredytowe, to żadne z tych rozwiązań sytuacji tej grupy obecnie nie zmieni. W skrócie: wszyscy zaangażowani w rynek nieruchomości mają obecnie problem.
Czego spodziewać się po rynku nieruchomości w najbliższym czasie?
W pierwszej fazie kryzysu, czyli na przełomie pierwszej i drugiego kwartału 2020, najpierw przez kwarantannę, a następnie nadrabianie opóźnień, fizycznie będzie bardzo trudno realizować nowe transakcje. Brak transakcji to też brak wycen. Ten z kolei sprawi, że w pierwszym okresie raczej nie zobaczymy gwałtownego spadku cen.
Drugi kwartał upłynie pod znakiem czekania i obserwacji. Sprawdzanie cen ofertowych nieruchomości, rozglądanie się za ofertami nowych kredytów, organizowanie wakacji kredytowych i liczenie ile dodatkowo nieruchomość w tym czasie będzie kosztować w utrzymaniu. Nerwowość i obawy mogą budzić w czasie drugiego kwartału fatalne informacje z gospodarki i rynku pracy. Dane o sprzedaży, produkcji czy zmianie zatrudnienia będą w maju i czerwcu paskudne. W okresie wakacyjnym oczekiwałbym niższych cen na rynku pierwotnym. Deweloperzy muszą reagować szybciej i chcąc uwolnić gotówkę, będą dawać oferty kilka procent niższe niż obecne, ale raczej nie w oficjalnych cennikach. Takie „ofertowanie pod stołem” to klasyczne utrzymywanie dobrej miny podczas złej gry. Ten zabieg zawsze stosują firmy na początku kryzysu. Podobnie było też w kryzysowym 2009 roku. Zobacz, jak bardzo ceny ofertowe odbiegały od transakcyjnych.
Średnia ważona cena mkw. mieszkania, oferty (O) i transakcje (T) na rynku pierwotnym z oznaczoną luką cenową
Z małym opóźnieniem podobnie będzie na rynku wtórym. Po 2-3 miesiącach załamania się przychodów w wakacje pierwsi właściciele będą chcieli pozbyć się gorącego ziemniaka i sprzedać lokal. Koszty utrzymania i koszty kredytów w tym czasie będą już łatwo przewidywalne. Spodziewam się, że i oni w ofertach będą pokazywać ceny z pierwszego kwartału, ale ich skłonność do obniżki będzie większa. W tym czasie na rynek wchodzi też dużo nowych mieszkań, które były budowane lub kupowane przez ostatnie 12-18 miesięcy. Właściciele nowych mieszkań z ciekawością rozejrzą się, ile obecnie jest warta ich inwestycja.
W czwartym kwartale sytuacja istotnie przyspieszy. Rynek pierwotny walcząc o gotówkę i jej stan na koniec roku, widoczny w sprawozdaniach finansowych, przy mniejszym popycie będzie zmuszony obniżyć ceny już oficjalnie o kilka procent. Rynek wtórny będzie się zapełniał ofertami, które również będą już trochę niższe niż z okresu drugiego kwartału.
Tu dochodzimy do momentu, w którym o dalszym losie decyduje fakt czy nabywcy wyczują te spadki. Jeżeli nie – na początku 2021 roku ceny będą o 5% niższe i się ustabilizują. Jeżeli tak to dodatkowo wstrzymają się z decyzjami zakupu, co szybko sprowadzi ceny niżej. Rynek wtórny w kwartał zajdzie z ceną o kolejne 5-7%, aby tylko pozbyć się kłopotu i kredytu. W tym właśnie czasie sądzę, że pod koniec pierwszego kwartału 2021 nastąpi zmiana percepcji na pogląd: nieruchomości nie są odporne na kryzys.
Jakie to wszystko ma znaczenie dla cen nieruchomości i Twojej inwestycji?
Myślę, że można zarysować cztery prognozy dla rynku nieruchomości w tym wirusowym kryzysie.
Scenariusz 1 (45% prawdopodobieństwa) – ceny spadają, oddając cały wzrost z ostatniej krótkiej hossy (1Q2017 – 1Q2020), co oznacza spadek rzędu nawet 20% w ciągu sześciu kwartałów, a więc do połowy 2021 roku).
Scenariusz 2 (40% prawdopodobieństwa) – ceny spadają do 10%, oddając ostatnią stromą zwyżkę w ciągu najbliższych 6 kwartałów (połowa 2021 roku). To spadek porównywalny do okresu 2Q2008 – 2Q2009.
Scenariusz 3 (10% prawdopodobieństwa) – ceny nieznacznie spadają, a po dwóch kwartałach na początku 2021 roku szybko odrabiają stratę i wracają do wzrostów. Tylko nieliczni właściciele są zmuszeni do sprzedaży, co obniża ceny na krótko. Reszta radzi sobie dość dobrze.
Scenariusz 4 (5% prawdopodobieństwa) – ceny stabilizują się i nic złego się nie dzieje, a gospodarka szybko odbija i wraca do wzrostów.
Średnia ważona cena mkw. mieszkania, oferty (O) i transakcje (T) na rynku wtórnym z oznaczonym potencjałem spadków w 2020-2021 roku
Zwróć uwagę, że aż 85% prawdopodobieństwa daję scenariuszowi spadku cen. Niepewnością jest tylko jego skala. Te prognozy nie uwzględniają oczywiście gigantycznych interwencji rządowych i programów stymulujących, ponieważ na czas pisania tego tekstu w tych kwestiach nie ma żadnych konkretów. Jeżeli NBP zacznie z drukowanej gotówki płacić za czynsze, to jest to sytuacja, której wyżej nie uwzględniam. W obecnej sytuacji, z kolei nawet tak radykalnych kroków nie mogę całkowicie wykluczyć.
Na koniec przypomnę, że regularnie rozbudowujemy naszą bazę odpowiedzi, na pytania które zadajecie nam w związku z obecnym kryzysem. Znajdziesz je w osobnym wpisie: Wszystko, co musisz wiedzieć o kryzysie gospodarczym 2020 – odpowiadamy na pytania!. W odniesieniu do rynku nieruchomości znajdziesz tam odpowiedzi na:
–Czy kupować teraz mieszkanie na kredyt?
– Czy sprzedaż mieszkania, które obecnie generuje dochód poprzez najem jest dobrym pomysłem?
Do zarobienia
Paweł Cymcyk
Nota prawna: Powyższy materiał, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Podsumowania Tygodnia, Analizy spółek oraz Portfel DNA Rynków jest jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
Materiały DNA Rynków, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Analizy spółek oraz Analizy sektorów są jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał ten nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
