Rynek mieszkaniowy na krawędzi załamania

recesja usa

Ekstremalna i szybka obniżka stóp procentowych nie tylko w Polsce doprowadziła do tego, że ludzie rzucili się na kredyty hipoteczne. Niestety kredyt hipoteczny spłaca się dłużej niż szybką pożyczkę. Teraz gdy stopy procentowe dynamicznie rosną zaledwie po dwóch latach od tych dynamicznych obniżek, popyt na rynek mieszkaniowy umiera.

Na świecie ceny mieszkań są zdecydowanie powyżej średniej. Im mniej ludzie zarabiają na lokatach, tym częściej kupują mieszkania w celach inwestycyjnych. To podbija ceny. W każdym cyklu dochodzi jednak do przebicia tej większej lub mniejszej bańki i urealniania wycen. Ostatnie podwyżki stóp procentowych właśnie sprowadzają popyt na ziemię.

Wysokie stopy procentowe podwyższają koszty kredytów. Maleje zdolność kredytowa i coraz mniej klientów decyduje się na zakup mieszkania. Na wykresie niżej widać dane o „pending sales”, czyli sprzedaży, która nie jest jeszcze do końca sfinalizowana. Tak dynamiczne spadek popytu miał miejsce od 2000 roku jedynie w szczycie paniki COVID, ale wówczas trwał tak krótko, że rynek nieruchomości nie miał jak go odczuć. Obecnie spadek postępuje od kilku miesięcy.

Dane o sprzedaży domów w USA jeszcze nie do końca sfinalizowanej

Rynek mieszkaniowy ma się słabo, a będzie gorzej

Jakiś czas temu przewidywaliśmy, że ceny mieszkań będą spadać na całym świecie. W niektórych krajach spadki już postępują. W Polsce przełożenie to będzie późniejsze. Dane pokazują, że ceny transakcyjne mieszkań wciąż minimalnie rosną, ale… nie biorą pod uwagę tego, że popyt obniżył się na tyle, że transakcje przestają odzwierciedlać faktyczną kondycję rynku.

Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym

Zniknął popyt na mieszkania tanie i średnie. Pozostał jedynie popyt od najbogatszej części społeczeństwa. Bogaci kupują droższe mieszkania i zaczynają one stanowić o wiele większy odsetek w całej puli, a przez to podnoszą ogólne ceny transakcyjne. Przy takim załamaniu się kredytów hipotecznych, jakie widać poniżej na wykresie, rynek jednak długo nie wytrzyma.

Załamanie na rynku kredytów hipotecznych w Polsce

Załamanie na rynku kredytów hipotecznych w Polsce. Rynek mieszkaniowy odczuje skutki
Źródło: ibidem

Indeksy cen domów z USA po dynamicznym wzrośnie od czasu pandemii, nurkują w równie szybkim tempie. Nikt już nie ma złudzeń, że utrzymanie się dotychczasowych cen przy obecnych stopach procentowych nie jest realne.

Indeksy cen nieruchomości w USA

Indeksy cen nieruchomości w USA

Tym bardziej że ceny nieruchomości są mocno skorelowane z realnymi wynagrodzeniami, a te obecnie również pikują. W październiku płace spadły realnie o 5% r/r i wiele wskazuje na to, że ten trend się pogłębi. W pierwszym kwartale 2023 można zobaczyć nawet spadek o 10% r/r . To nie jest otoczenie do zwiększania popytu na mieszkania.

Tempo wzrostu realnych wynagrodzeń w Polsce

Tempo wzrostu realnych wynagrodzeń w Polsce
Źródło: Bank Pekao

Do zarobienia,
Piotr Cymcyk

92
10

Oceń materiał!

92
10


Przeczytaj również:

Ankieta

Ile razy FED podniesie stopy w roku 2022?

  • Max 2
  • 3-4
  • Ponad 4

Zobacz wynik

Loading ... Loading ...

Najwyżej oceniane: