Rynek mieszkaniowy na krawędzi załamania
Ekstremalna i szybka obniżka stóp procentowych nie tylko w Polsce doprowadziła do tego, że ludzie rzucili się na kredyty hipoteczne. Niestety kredyt hipoteczny spłaca się dłużej niż szybką pożyczkę. Teraz gdy stopy procentowe dynamicznie rosną zaledwie po dwóch latach od tych dynamicznych obniżek, popyt na rynek mieszkaniowy umiera.
Na świecie ceny mieszkań są zdecydowanie powyżej średniej. Im mniej ludzie zarabiają na lokatach, tym częściej kupują mieszkania w celach inwestycyjnych. To podbija ceny. W każdym cyklu dochodzi jednak do przebicia tej większej lub mniejszej bańki i urealniania wycen. Ostatnie podwyżki stóp procentowych właśnie sprowadzają popyt na ziemię.
Wysokie stopy procentowe podwyższają koszty kredytów. Maleje zdolność kredytowa i coraz mniej klientów decyduje się na zakup mieszkania. Na wykresie niżej widać dane o „pending sales”, czyli sprzedaży, która nie jest jeszcze do końca sfinalizowana. Tak dynamiczne spadek popytu miał miejsce od 2000 roku jedynie w szczycie paniki COVID, ale wówczas trwał tak krótko, że rynek nieruchomości nie miał jak go odczuć. Obecnie spadek postępuje od kilku miesięcy.
Dane o sprzedaży domów w USA jeszcze nie do końca sfinalizowanej
Rynek mieszkaniowy ma się słabo, a będzie gorzej
Jakiś czas temu przewidywaliśmy, że ceny mieszkań będą spadać na całym świecie. W niektórych krajach spadki już postępują. W Polsce przełożenie to będzie późniejsze. Dane pokazują, że ceny transakcyjne mieszkań wciąż minimalnie rosną, ale… nie biorą pod uwagę tego, że popyt obniżył się na tyle, że transakcje przestają odzwierciedlać faktyczną kondycję rynku.
Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym
Zniknął popyt na mieszkania tanie i średnie. Pozostał jedynie popyt od najbogatszej części społeczeństwa. Bogaci kupują droższe mieszkania i zaczynają one stanowić o wiele większy odsetek w całej puli, a przez to podnoszą ogólne ceny transakcyjne. Przy takim załamaniu się kredytów hipotecznych, jakie widać poniżej na wykresie, rynek jednak długo nie wytrzyma.
Załamanie na rynku kredytów hipotecznych w Polsce
Indeksy cen domów z USA po dynamicznym wzrośnie od czasu pandemii, nurkują w równie szybkim tempie. Nikt już nie ma złudzeń, że utrzymanie się dotychczasowych cen przy obecnych stopach procentowych nie jest realne.
Indeksy cen nieruchomości w USA
Tym bardziej że ceny nieruchomości są mocno skorelowane z realnymi wynagrodzeniami, a te obecnie również pikują. W październiku płace spadły realnie o 5% r/r i wiele wskazuje na to, że ten trend się pogłębi. W pierwszym kwartale 2023 można zobaczyć nawet spadek o 10% r/r . To nie jest otoczenie do zwiększania popytu na mieszkania.
Tempo wzrostu realnych wynagrodzeń w Polsce
Materiały DNA Rynków, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Analizy spółek oraz Analizy sektorów są jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał ten nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
