Wstęp
Zidentyfikowanie bańki na rynku nieruchomości to niełatwa sprawa. Nigdy do końca nie wiadomo czy to już teraz, a kiedy już wiadomo to z reguły jest za późno. Bank UBS tworzy indeks najbardziej przewartościowanych rynków nieruchomości dotyczący miast. Sprawdza on dane z 25 światowych metropolii. Wskaźnik sprawdza:
- czy nastąpiło rozjechanie się dochodu z najmu z przeciętym wynagrodzeniem w danym państwie. Jeżeli ceny najmu mocno wzrosły, a pensje stoją w miejscu, to może to być jeden z symptomów bańki.
- czy nastąpiło rozjechanie się cen nieruchomości z przeciętnym wynagrodzeniem
Na ogół powstawanie bańki na rynku nieruchomości, jest tym łatwiejsze, im niższe są realne stopy procentowe. W Europie realne stopy procentowe są wciąż jednymi z najniższych na świecie. Nie powinno więc dziwić, że w czołówce rankingu jest tyle europejskich miast. Powodem, dla których bańki na rynku nieruchomości powstają częściej w środowisku sztucznie zaniżanych stóp procentowych jest chęć ochrony majątku przed inflacją. W sytuacji, gdy ludzie nie mogą wpłacić pieniędzy na lokatę, żeby ochronić się przed inflacją szukają innych sposobów. Dla większości najoczywistszym wyborem jest kupno nieruchomości i zarabianie na wynajmie. Alternatywą mogłoby być również zainwestowanie na giełdzie, ale większość osób boi się takich pomysłów. Nieruchomości są jednak dalej postrzegane jako bezpieczniejsze.
Indeks przegrzania rynku nieruchomości
Pandemia COVIC-19 zmieniła trochę dynamikę zmian na rynku nieruchomości. Przez lata ludzie lgnęli do centrów dużych miast. Zachęcała ich do tego bliskość miejsca pracy i oszczędność czasu na dojazdach. Teraz dzięki pracy zdalnej wiele osób znowu szuka czegoś poza metropoliami. Zwiększyło się też zainteresowanie mieszkaniem na wsi i w małych miasteczkach. W efekcie wzrost cen w dużych miastach relatywnie spowolnił. Realnie silne ujemne stopy procentowe co prawda jeszcze podtrzymują istotne wzrosty cen, ale sytuacja powinna się uspokoić, a ceny mieszkań w dużych miastach powoli zacząć spadać. Tak przynajmniej wynika z raportu UBS.
Ostatnie podwyżki stóp procentowych zaczynają już powoli schładzać rynek mieszkaniowy w Polsce. Podwyżki stóp zwiększają raty kredytów. Wyższe raty z kolei zniechęcają ludzi do brania kolejnych zobowiązań. Średnia cena w mniejszych miastach na rynku wtórnym już spadła po 10%. Duże miasta jeszcze się trzymają, ale nawet w Warszawie od maja do teraz średnia cena metra kwadratowego spadła o 2%.
Do zarobienia,
Karol Badowski
Oglądaj też: Czas na kupowanie obligacji trwa [Merytorycznie o Giełdzie]
