Reindustrializacja USA: Jak wpłynie na sektor REIT-ów przemysłowych?
Przez trzy dekady, aż do COVID-19, globalizacja szerzyła się w najlepsze. Wielonarodowe korporacje relokowały zakłady produkcyjne do krajów rozwijających się ze względu na dostępność taniej siły roboczej i przyjazne dla biznesu regulacje. Dzięki temu połączeniu powstały globalne łańcuchy wartości, łączące zaawansowane zachodnie technologie produkcji i know-how z tanią siłą roboczą krajów rozwijających się. Cały ten proces w ogóle był bardzo pozytywny. Ekonomiści nie mają wątpliwości (a na ogół mają je bardzo często) co do tego, że globalizacja była zjawiskiem bardzo pozytywnym.
Dzięki niej ogromna ilość biednych państw stała się już całkiem zamożna, a inflacja na całym świecie spadła. Co pozwoliło bankom centralnym obniżyć stopy procentowe i zwiększyć wzrost PKB państw rozwiniętych. Niestety nawet pozytywne zjawiska jak globalizacja w skali globalnej z punktu widzenia konkretnych państw może być relatywnie niekorzystna.
Każda akcja o wartości nawet 800 dolarów!
Brak prowizji do obrotu 100 tys. euro miesięcznie!
Obniż prowizję za wymianę o 50%!
Do niedawna USA pozbywały się swojego przemysłu
Świetnym przykładem państwa, które relatywnie stracił na globalizacji względem Chin, są Stany Zjednoczone. Gdyby nie tak daleko posunięta globalizacja USA byłyby nieco biedniejsze niż są obecnie, ale Chiny byłyby o wiele biedniejsze. USA i niektóre kraje Europy postanowiły więc obecnie częściowo ograniczyć globalizację. Państwa te w szczególności z powrotem ściągają do siebie przemysł.
Proces ponownego odbudowania zdolności przemysłowych nazywamy też reindustrializacją. Nie tylko z punktu społecznego jest to bardzo ciekawy proces. Zainteresować się nim powinni również inwestorzy. Jest bowiem szansa, że można na nim sporo zarobić. Instrument, który przede wszystkim może nam to umożliwić jest REIT. Uściślając REIT-y przemysłowe.
Średnia stopa zwrotu z akcji amerykańskich firm przemysłowych (wykres po lewej) i przemysłowych z Europy (drugi wykres od prawej) – średnie 3 i 5-letnie
Czym są REIT przemysłowe?
Przemysłowe REIT to firmy posiadające i zarządzające nieruchomościami wykorzystywanymi do produkcji, produkcji, magazynowania i dystrybucji towarów. Struktura, w jakiej działają REIT-y, wymaga od nich wypłaty co najmniej 90% swoich przychodów netto w formie dywidendy dla akcjonariuszy. Ich akcjonariusze zarabiają zatem nie tylko na wzroście wartości kursu REIT-a, ale również dostają regularne dywidendy. REIT-y przemysłowe inwestują najczęściej w:
- Zakłady produkcji lekkiej.
- Zakłady produkujące żywność.
- Magazyny o kontrolowanej temperaturze (np. chłodnie).
- Flex/przestrzeń biurowa, czyli połączenie powierzchni biurowej i przemysłowej typu magazyn lub lekka produkcja.
- Nieruchomości logistyczne, takie jak magazyny i centra logistyczne.
REIT-y przemysłowe wynajmują te nieruchomości najemcom na podstawie umów długoterminowych, niektórych nawet na 25 lat. Często wynajmują cały budynek przemysłowy jednemu najemcy w ramach potrójnej struktury najmu netto , co sprawia, że najemca jest odpowiedzialny za pokrycie ubezpieczenia budynku, podatków od nieruchomości i konserwacji. Przemysłowe REIT-y mają dzięki temu tendencję do generowania stabilniejszych przepływów pieniężnych niż inne REIT-y. REIT-y przemysłowe są najbardziej odpornym na recesję rodzajem tych funduszy.
Obserwuj 
Subskrybuj Łańcuchy dostaw z powrotem stają się coraz krótsze, co zwiększa popyt na magazyny
REIT-y przemysłowe korzystają z kilku istotnych czynników popytowych, które zostały przyspieszone przez pandemię Covid-19. Rosnąca sprzedaż internetowa zwiększa zapotrzebowanie na większą powierzchnię magazynową. Tymczasem problemy z łańcuchem dostaw skłaniają wiele firm przemysłowych do wynajmowania większej powierzchni magazynowej w celu przechowywania dodatkowych zapasów. Wiele firm przenosi również produkcję do Stanów Zjednoczonych ze względu na problemy z łańcuchem dostaw i inne czynniki natury politycznej.
Średnie zarobki (roczne) w euro pracowników zatrudnionych w przemyśle
Europa raczej odpada
Obecnie jest na świecie tylko jeden duży kraj, który mocno stawia na reindustrializację swojej gospodarki. Tym krajem są Stany Zjednoczone. Teoretycznie podobne plany ma również Europa, ale niestety tu na słowach się kończy. Cała nowa polityka Komisji Europejskiej będzie prowadzić de facto do dalszej dezindustralizacji. Nie ma mowy o żadnym powrocie przemysłu do Europy.
Problemem Starego Kontynentu jest fanatyczna polityka klimatyczna. W artykule „Jak można zarobić na europejskich certyfikatach emisji CO2” pokazaliśmy, że regulacje unijne sprawiają, że mamy obecnie najdroższy prąd elektryczny na świecie. Dla większości branż jest to zaporowy problem. Wolą przenieść produkcję do Chin czy Afryki niż męczyć się z unijnymi urzędnikami. Dopóki polityka Komisji Europejskiej nie ulegnie diametralnej zmianie, nie ma co liczyć na reindustrializację Europy.
Udział kosztów energii w kosztach niemieckich przedsiębiorstw z poszczególnych branż
Bidenekonomika i walka o amerykański przemysł
Pozostają zatem Stany Zjednoczone. W USA proces ponownych inwestycji w przemysł zaczął się już za prezydentury Donalda Trumpa. Kontynuuje go jego następca, czyli Joe Biden. Prezydent Joe Biden w dniu 24 lutego 2021 roku podpisał rozporządzenie wykonawcze nr 14017 o Amerykańskich łańcuchach dostaw (ang. executive order no. 14017).
Dzięki międzypartyjnej ustawie infrastrukturalnej, 35 tys. nowych projektów otrzymało finansowanie w całym kraju. Biden nie tylko inwestuje w drogi i mosty, ale również w silną krajową bazę przemysłową. Program prezydenta przewiduje inwestowanie w kluczowe gałęzie przemysłu, które są krytyczne dla bezpieczeństwa narodowego i ekonomicznego.
Administracja Bidena chwali się, że od początku jej rządów, powstało w USA 13 mln nowych miejsc pracy, z czego 800 tys. w przemyśle. Do tego inwestorzy z sektora prywatnego zobowiązali się zainwestować łącznie 490 mld USD w kluczowe sektory gospodarki. Duża część z tego pójdzie do przemysłu.
Prologis – największy dostępny na rynku REIT przemysłowy
Fakt, iż to Stany Zjednoczone są głównym krajem powracającym do swojej bazy przemysłowej, jest bardzo korzystny. Na rynku amerykańskim bowiem jest zdecydowanie najwięcej REIT-ów przemysłowych, w które można zainwestować. W tym ten największy – Prologis.
Prologis jest zdecydowanie największym przemysłowym REIT-em i jednym z największych REIT-ów ogółem. Firma oferuje różnorodne typy obiektów, w tym magazyny wysokiego składowania, centra dystrybucyjne, obiekty cross-dock oraz parki logistyczne. Te różnorodne struktury są dostosowane do potrzeb klientów, którzy działają w różnych branżach i mają różne wymagania dotyczące przestrzeni magazynowej i logistycznej.
największe REIT-y przemysłowe według kapitalizacji
Prologis skupia się również na innowacjach w swoich projektach, wdrażając rozwiązania zwiększające efektywność operacyjną i zrównoważony rozwój. Wdraża na przykład nowoczesne technologie zarządzania nieruchomościami, takie jak systemy zarządzania energią czy śledzenia danych dotyczących zużycia, co pozwala zarówno klientom, jak i firmie samemu, osiągać lepsze wyniki ekonomiczne i środowiskowe.
Firma prowadzi globalną działalność logistyczną, działając w ponad 20 krajach. Jest to całkiem spory wyróżnik. Duża część REIT-ów skupia się bowiem wyłącznie na rynku amerykańskim. Skala firmy jest gigantyczna. Wystarczy wiedzieć, że przez jej obiekty co roku przepływają towary o wartości 3 bilionów dolarów, co stanowi niemal 3% światowego PKB. Sam kurs akcji Prologis urósł od momentu debiutu na giełdzie w 1997 roku o 420%. Do tego jego akcjonariusze zarabiali co roku średnio ekstra 3% z samej dywidendy.
Notowania największego REIT-u przemysłowego na świecie – Prologis (od debiutu giełdowego w 1997 roku aż po rok 2024)
Inne ciekawe REIT-y z USA
Z pewnością warto zainteresować się tematem reindustrializacji amerykańskiej gospodarki. Jeżeli chcecie poznać inne ciekawe REIT-y z USA, to polecamy przeczytać nasz artykuł „Pięć ciekawych funduszy nieruchomości z USA.
Opisaliśmy tam m.in.:
- American Tower Corporation
- Realty Income Corporation
- Agree Realty Corporation
- Extra space storage
- Digital Realty REIT
Materiały DNA Rynków, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Analizy spółek oraz Analizy sektorów są jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał ten nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
Autor tekstu
