3 scenariusze dla rynku nieruchomości
Na początku ważne zastrzeżenie – autor nie ma żadnego kredytu hipotecznego, nie jest właścicielem żadnej nieruchomości ani w czasie swojego życia nie obracał nieruchomościami. Nie kupił żadnego mieszkania, nie sprzedał nawet piwnicy czy komórki lokatorskiej. Ba – od blisko 20 lat mieszka w wynajmowanych lokalach i… uważa to za słuszne podejście. Wariat?
Mając już jasno sprecyzowany przegląd mojej sytuacji hipoteczno-mieszkaniowej będzie można lepiej zrozumieć moje podejście do najnowszych doniesień z rynku nieruchomości. Ostatnio zauważam bowiem coraz większą aktywność w informowaniu, że nieruchomości drożeją, są rekordowo drogie lub że zaraz będą jeszcze droższe. Żeby podeprzeć się paroma przykładami:
- Bankier.pl – https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-luty-2019-Raport-Bankier-pl-7644534.html
- Rzeczpospolita – https://www.rp.pl/Budowa-i-remont/303219936-Historyczny-rekord-na-rynku-mieszkan.html
Odczucie, że jak coś drożeje, to przecież będzie drożało dalej chętnie przyciąga inwestorów. To stwierdzenie równie popularne w inwestycjach w akcje, obligacje, a zwłaszcza w… nieruchomościach. Bo przecież nieruchomości to iście „gwarantowany” zysk. Jakby ktoś jeszcze miał co do tego wątpliwości to służę kompendium wiedzy z tego zakresu, które ostatnio dostałem do skrzynki pocztowej ->
Przegrzany termometr
Przechodząc z ironii do poważniejszego tonu w kwestii ceny każdej nieruchomości, która jak wskazuje nazwa jest nieruchoma, najważniejsza jest lokalizacja. Dlatego też rynek nieruchomości jest tak unikalny w swojej strukturze. Nie ma dwóch identycznych nieruchomości – dwa identyczne lokale mogą mieć istotnie różną cenę w zależności do swojej lokalizacji. To zupełnie inaczej niż rynek giełdowy. Tam akcje i obligacje, mimo swojej mnogości, co do zasady są identyczne. Kilku inwestorów może kupić setki identycznych instrumentów, ale nie mogą kupić nawet kilku identycznych lokali. Zdecydowaną przewagą rynku kapitałowego nad rynkiem nieruchomości jest szybsza reakcja na zmiany gospodarczej koniunktury. Jeżeli ta się pogarsza to z wyprzedzeniem wydać to na giełdowych wykresach. Już szybki rzut oka na reprezentantów sektora nieruchomości na GPW niesie wieść – dobrze już było. Teraz w najlepszym przypadku można liczyć na stabilizację:
Wykres indeksu WIG Nieruchomości za ostatnie 5 lat (02.2014-2019)
Jeżeli przyjąć (choć to odrobinę naciągane założenie), że budownictwo wyprzedza branżę nieruchomości o 3-4 kwartały to pierwszych oznak dna należałoby szukać za rok w okolicach przynajmniej 30% niżej.
Wykres indeksu WIG Budowlanka za ostatnie 5 lat (02.2014-2019)
Szybko, szybko zanim zrozumiemy, że to bez sensu
Zachwyt nad bezpieczeństwem i pewnością inwestycji w nieruchomości ma wiele argumentów za. Do tych często przytaczanych należą:
- Rozwijająca się gospodarka
- Bogacące się społeczeństwo
- Napływ zagranicznego kapitału
- Dostępność do tanich kredytów
- Duże zapotrzebowanie na nieruchomości
- Silny rynek pracy
- Ograniczona podaż
W długim terminie to jak najbardziej prawda. Co najlepiej potwierdza fakt, że zasadniczo te same argumenty 11 lat temu skłaniały do zakupów inwestycyjnych po kilka nieruchomości w całości kredytowanych długiem we frankach szwajcarskich. I przez 11 lat wiele z tych „okazyjnych” nieruchomości okazało się kłopotem. Jeżeli ktoś ma bardzo dużo czasu i bardzo dużo cierpliwości to takie dekadowe wahania nie będą na nim robiły wrażenia. Jednak inwestorów z takim podejściem jest być może w Polsce kilku.
Co może pójść nie tak?
Nieruchomości przyciągają dzięki swojej fizyczności i namacalności. Pomimo swojej atrakcyjności z uwagi na przeszłe zyski trzeba pamiętać, że to efekt dotychczasowego wyjątkowo korzystnego otoczenia. Natomiast elementy, które w ciągu kolejnych 2-3 lat wpłyną negatywnie na ceny większości nieruchomości to:
- duże pokłady już realizowanych inwestycji, czyli… będzie większa podaż.
- rosnące rynkowe stopy procentowe, czyli… będzie trudniej o kapitał.
- wygasające programy rządowe (Mieszkanie Dla Młodych, Rodzina na Swoim), czyli… będzie drożej dla obecnych i bez rządowej stymulacji rynku nieruchomości.
- dalej sporo mieszkań na wynajem z przymusu – czyli osób powiązanych z kredytami frankowymi, które są za drogie, aby je spłacić w całości, a jednocześnie raty na tyle tanie, że opłaca się wynajmować.
Podsumowując te oba punkty widzenia – ale ciągle pamiętając o skrzywieniu zaznaczonym na początku tekstu – jakie są dalsze możliwości zmian na rynku nieruchomości w okresie 2-3 lat?
Ceny kończą swoje dynamiczne wzrosty i poddają się korekcie (75% prawdopodobieństwa)
Cykl koniunkturalny zbiera swoje żniwo, a niewidzialna ręka rynku obija pewność siebie początkujących znawców nieruchomości. Przez długi czas rosło szybko i dużo przy dobrym otoczeniu gospodarczym. W końcu, podobnie jak w poprzednich zwyżkach, zaczyna się naturalne dostosowanie podaży do malejącego popytu. Nie pokuszę, się o szacowanie czy korekta będzie rzędu 5/10/25 %. Z uwagi na unikalność każdej nieruchomości każda z nich może stracić mniej lub więcej. I na pewno też będą takie co zyskają. W końcu możliwość spotkania Roberta Lewandowskiego w windzie musi mieć swoją (wysoką) cenę.
Ceny dalej rosną i ludzie się bogacą (20% prawdopodobieństwa)
NNie można z pełnym przekonaniem twierdzić, że na pewno to już szczyt i nie będzie drożej. W końcu lata 2003-2008 czy 2012-2018 pokazują, że okres wzrostu może trwać długo. I będzie dalej rosło i drożało. I też pojawią się komentarze, że „kto nie kupił przegrał życie”. Stan szczęśliwości i radości niezależnie od długości trwania w końcu doprowadza do realizacji scenariusza 1) lub 3).
Ceny się stabilizują i nic złego się nie dzieje (5% prawdopodobieństwa)
Szanse na stabilizację i stopniowe wychłodzenie wydają się najmniej prawdopodobne. Patrząc na instrumenty finansowe – spokój i stabilizacja cen jest stanem spotykanym wyjątkowo rzadko. Pokusiłbym się o stwierdzenie, że zmienność jest nieodłącznym elementem każdego z nich. Nieruchomości poddają się tym samym prawom inwestorskich emocji co akcje i obligacje. W przypływie chciwości są wykupywane, a przy narastających obawach i drożejących kredytach pojawia się większa podaż. Jedyną stałą jest zmiana.
Do zarobienia!
Paweł Cymcyk
Materiały DNA Rynków, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Analizy spółek oraz Analizy sektorów są jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał ten nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
Może Cię zainteresować również:
Autor tekstu
