Nieruchomości na kawałki, czyli jak działa real estate crowdfunding?
Wyobraź sobie, że chcesz zainwestować w nieruchomość, ale nie taką zwykłą. Nie masz w głowie mieszkania czy domku, który będziesz wynajmował na Airbnb. Chcesz inwestycji w coś większego! Chciałbyś wejść w rynek nieruchomości komercyjnych! Chciałbyś być właścicielem takiej nieruchomości! Jest tylko pewien problem. Nie masz najmniejszej ochoty ani czasu się tym zajmować. Aha i jeszcze masz niewielki kapitał, powiedzmy kilka tysięcy złotych. Brzmi trochę jak kwadratura koła i nierozwiązywalny problem? Jeszcze niedawno powiedziałbym, że tak, ale na rosnącej fali popularności crowdfundingu (czym jest sam crowfunding, pisaliśmy m.in we wpisie „Crowdfunding coraz popularniejszy! Na czym to polega?”) do alternatywnych sposobów inwestowania na rynku nieruchomości dołączył również tzw. real estate equity crowdfunding, a po polsku – crowdfunding nieruchomościowy.
Jak działa taka inwestycja i czy w ogóle ma to jakiś sens? Zasady działania takiej formy lokowania kapitału omówię na przykładzie jedynej w Polsce aplikacji umożliwiającej takie inwestycje: social.estate (kliknij, aby przejść na stronę). Aby być z Tobą w pełni transparentnym od razu na wstępie zaznaczam, że tekst ten powstał we współpracy komercyjnej z aplikacją social.estate. W żadnym stopniu nie wpływa to jednak na rzetelność przedstawionych w nim informacji. Chciałem wolną rękę, dostałem wolną rękę, a dzięki temu Ty czytelniku możesz być pewien, że nikt Cię nie robi w bambuko. Jeśli coś jest ryzykiem i jestem tego świadomy, to na pewno znajdziesz o tym informację w tekście.
Czego dowiesz się z tego wpisu?
- Na czym polega crowdfunding nieruchomości i jak to zarabia?
- Jak działa aplikacja social.estate?
- Jakie są wady i zalety inwestowania w takiej formule za pośrednictwem aplikacji social.estate?
Na czym polega equity crowdfunding nieruchomości?
Koncepcyjnie sprawa jest dość prosta. Do zbudowania nieruchomości potrzeba finansowania. Najlepiej zewnętrznego. Marc Randolph, założyciel Netflixa hołdował niejednokrotnie właśnie tej podstawowej zasadzie każdego biznesu, nazywając ją w skrócie „PIL”, czyli „Pieniądze Innych Ludzi”. Deweloperzy również wyznają tę zasadę i najczęściej stawiają nieruchomości korzystając z dużej dźwigni finansowej, a mówiąc po polsku – biorą kredyt w banku lub emitują obligacje, a następnie finansują z tej gotówki budowę. Następnie ze sprzedaży lub wynajmu stworzonej nieruchomości spłacane jest zadłużenie i kółko kręci się dalej. Biznes prosty jak budowa cepa.
Crowdfunding nieruchomościowy to dla takiego dewelopera po prostu inna forma pozyskiwania kapitału pod budowę, a dla małego inwestora szansa na zainwestowanie w duże budowlane projekty. Oczywiście nie mam tu na myśli zrzutki pod inwestycję w budowy pokroju Varso Tower o wartości kilku miliardów złotych, chociaż technicznie nic nie stałoby na przeszkodzie, aby taki projekt sfinansować crowdfundingiem. Mowa jednak o bardziej klasycznych nieruchomościach komercyjnych: wolno stojących sklepach typu Biedronka, żabka czy Rossmann lub niewielkich parkach handlowych.
Przykładowe nieruchomości komercyjne zrealizowane przez social.estate (lokal dla biedronki, ul. Wita Stwosza 48 Warszawa; mieszkania na wynajem, MZURI CFI Stolica, lokale CCC i Rossmann, aleja Legionów 1A, Garwolin, Park Handlowy Banino)
Jest dla Ciebie na pewno dość zrozumiałe, że sieci handlowe tego typu do funkcjonowania potrzebują lokali. Same jednak nie zajmują się przecież budowlanką ani deweloperką. Lokale „zdobywają” podpisując długoterminowe umowy najmu, często indeksowane inflacją, na wybraną nieruchomość. Zdarza się jednak dość często, że w miejscu, które upatrzyła sobie np. Biedronka, analizując różne lokalizacje, po prostu nie ma jeszcze żadnej nieruchomości. Tu na miejsce ponownie wkraczają deweloperzy, którzy finansują (najlepiej kasą innych ludzi) budowę takiego lokalu, a następnie wynajmują ją wspomnianej Biedronce. To o tyle „bezpieczny” dla dewelopera interes, że umowa na wynajem jest najczęściej podpisywana jeszcze przed startem budowy. Na pewno rozumiesz teraz jaki to komfort dla takiego dewelopera. W końcu największym problemem w nieruchomościach jest znalezienie kupca lub długoterminowego najemcy. Tutaj ten problem na wiele lat jest rozwiązany jeszcze przed powstaniem samego budynku. Strumień przyszłych przychodów wydaje się więc dość dobrze zabezpieczony już od samego początku interesu.
Można oczywiście taki interes załatwić samemu. Do tego potrzeba jednak niemałego kapitału rzędu kilku milionów złotych, kontaktów dojścia do potencjalnego najemcy i przydałoby się doświadczenie w realizowaniu tego typu projektów. Mamy więc dewelopera, który ma kontakty i doświadczenie, ale najczęściej nie chce ryzykować do tego jeszcze swojej kasy i inwestorów, którzy nie mają kontaktów ani doświadczenia, ale za to mają kasę. Brzmi jak idealne małżeństwo. Jeśli mamy pojedynczego inwestora, dla którego nie jest problemem wyłożyć pod taki projekt kilka milionów złotych, to najprawdopodobniej dogada się on z deweloperem samodzielnie. Przeciętny inwestor nie posiada jednak kilku milionów na wejście w taki biznes, a kontaktów do deweloperów w różnych miejscach w kraju też raczej nie posiada. Swoją drogą, nawet jeśli posiada, to raczej nie są oni zainteresowani jego wolnymi kilkoma tysiakami. Tu do naszej opowieści wkracza aplikacja social.estate.
Panel inwestora w aplikacji social.estate
Jak działa aplikacja social.estate?
Inwestor dysponującymi wspomnianymi kilkoma tysiącami nie jest zbyt interesującym dla dewelopera, ale jeśli na raz znalazłoby się takich inwestorów 1000? Wtedy zaczyna mieć to sens. Aplikacja social.estate łączy deweloperów i ich projekty z mniejszymi inwestorami. W efekcie nie trzeba posiadać milionów złotych, żeby móc spróbować inwestowania w nieruchomości komercyjne. W tym przypadku zacząć można już od 3000 zł. Duże obniżenie bariery wejścia to największa zaleta aplikacji. Myślałem chwilę, czy nie opisać procesu zakładania konta i panelu inwestora, ale proces rejestracji zabiera dosłownie minutę, a sam panel jest zbudowany dość intuicyjnie, więc nikt nie powinien mieć problemów z jego zrozumieniem. Na tym można skończyć opisy technicznych elementów. Ważniejsze jest bowiem, czy to bezpieczne i czy da się na tym zarobić?
W kontekście zarobku wygląda to dość interesująco. Żaden z projektów nie obiecuje absurdalnych stóp zwrotu rzędu „kilkunastu % pewnego zysku”. Deklarowane stopy zwrotu oscylują w granicach 5-7% rocznie. W tyle jestem w stanie uwierzyć. Oczywiście pod warunkiem, że deweloper zrealizuje projekt i wszystko pójdzie zgodnie z planem. Czy 6% rocznej stopy zwrotu to dużo? Na to już musimy odpowiedzieć sobie sami. Ja tylko zaznaczę, że to na pewno więcej niż stopy zwrotu z lokat, funduszy pieniężnych, czy obligacji Skarbu Państwa. Oczywiście ryzyko też jest większe, ale coś za coś. Oczywiście od tych zysków trzeba jeszcze zapłacić standardowy podatek Belki = 19%. To, czy będziemy to robić sami, czy wspaniałomyślnie zrobi to za nas deweloper, zależy już od projektu.
Ile można zarobić na projektach social.estate w 1 rok, 5 i 10 lat przy wpłacie 10 000 zł i deklarowanych półrocznych wypłatach odsetek lub dywidendy na poziomie 7% rocznie
Sam przebieg inwestycji jest trochę inny niż w przypadku bardziej znanego equity crowdfundingu. W przypadku inwestycji dostępnych na social.estate każda realizowana jest przez dedykowaną do niej spółkę celową. Oznacza to, że kupujemy de facto udziały w tej spółce, stając się jej udziałowcami. Tu niestety pojawia się pierwszy problem, bo z uwagi na taką konstrukcję inwestor jest zmuszony osobiście udać się do notariusza w celu podpisania pełnomocnictwa lub umowy nabycia udziałów (w zależności od typu inwestycji). Budzi to oczywiście większą wiarygodność i daje inwestorowi większe bezpieczeństwo. Umówmy się jednak, że w czasach dygitalizowania wszystkiego, co się da wycieczka do notariusza może niektórych odstraszać. Uprzedzając pytanie „A kto ma zapłacić za tego notariusza?” – Ty masz zapłacić. Niestety to inwestor jest zobowiązany ponieść ten koszt. Dokumenty są szablonowe więc jest to wydatek rzędu 100-150 zł. Niestety w dzisiejszym świecie prawnym, wiążące kupno udziałów w spółce, bez wizyty u notariusza jest niemożliwe.
Po wpłacie i dopięciu formalności, do swojej inwestycji mamy podgląd w panelu inwestora w aplikacji. Pozostaje więc czekać i „nadzorować”. Owe „nadzorowanie” sprowadza się do okresowego zalogowania się w aplikacji, gdzie raz na kwartał mają pojawiać się informacje finansowe z trzech ostatnich miesięcy funkcjonowania spółki. Zgodnie z zapewnieniami social.estate, inwestor ma być informowany o wszelkich istotnych procesach inwestycyjnych i operacyjnych, jakie zachodzą w jego spółce. Tu warto zwrócić uwagę, że pojawienie się tych raportów jest obietnicą, a nie prawnym zobowiązaniem. Do tej pory jednak nie było z tym problemu. Dla pełniejszej transparentności inwestorzy mają nawet prawo wybrać swojego przedstawiciela w Radzie Nadzorczej spółki. Robi się to klasycznie podczas Zgromadzenia Wspólników. Aplikacja zapewnia, że technologicznie umożliwia tu głosowanie online, ale można też głosować osobiście lub przez pełnomocnika.
Zakładając, że wszystko idzie pięknie, inwestor cieszy się zyskiem, a następnie po upływie terminu inwestycji, jego udziały są wykupowane przez dewelopera na czas, wszędzie rosną kwiatki i ogólnie jest super. Na tym etapie może pojawić się też konieczność opłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, ale z reguły obarczany jest nim kupujący, a nie sprzedający. Myślę jednak, że bardziej interesuje Cię ewentualne ryzyko i procedury, gdy coś jednak pójdzie nie tak. Dwa główne problemy, z jakimi potencjalnie trzeba się mierzyć to: chęć wcześniejszego wyjścia z inwestycji oraz niepowodzenie projektu.
Co gdy chcemy wyjść z inwestycji przed czasem?
Inwestor ma na taką ewakuację dwie możliwości. Pierwsza z nich to sprzedaż swoich udziałów na rynku wtórnym innym inwestorom. Social.estate twierdzi, że w tym pomaga, ale szczerze mówiąc w obecnym stadium rozwoju tego rynku, nie bardzo wierzę w to, że jest to realna do zrealizowania opcja. To prowadzi nas do możliwości drugiej. Formalnie, wspólnik ma prawo zdecydować się na umorzenie swoich udziałów praktycznie w każdym momencie trwania inwestycji – obowiązek ich odkupienia leży po stroni zawiązanej spółki celowej. Faktycznie jest to obowiązek, bo wspólnicy są zobowiązani do głosowania za umorzeniem pod groźbą kary w wysokości 20% wartości swoich udziałów. Brak wzięcia udziału w głosowaniu nie niesie za sobą żadnych konsekwencji.
Korzystanie z tej procedury nie jest jednak ani proste, ani szybkie. Po pierwsze chęć skorzystania z takiego umorzenia powinniśmy zgłosić na 90 dni przed planowanym wyjściem ze spółki. Jeśli decydujemy się na to w trakcie pierwszego roku od objęcia udziałów, to możemy liczyć jedynie na zwrot 80% środków (to nie jest wymóg prawny, a wewnętrzny regulamin). Auć, 20% w plecy. Jeśli umorzenie będzie miało nastąpić po upływie ponad roku od objęcia udziałów, kara może być trochę mniejsza. Uczulam na stwierdzenie, może być mniejsza, bo może być i większa. Zgodnie z zapisami w regulaminie, przy umorzeniu przed czasem, a po upływie roku, przysługuje inwestorowi zwrot „równy wartości bilansowej udziałów zgodnie z ostatnim sprawozdaniem finansowym”. Bilansowej, a nie nominalnej! Zakłada się, co prawda, że wartość nominalna będzie odpowiadać wartości bilansowej, ale równie dobrze może wynosić tak 110% wartości nominalnej, jak i 70%. Ponadto wypłata nastąpi dopiero w terminie trzech miesięcy od dnia podjęcia przez Zgromadzenie Wspólników uchwały o umorzeniu, a w skrajnym wypadku może zostać wydłużony o kolejne trzy miesiące aż dwukrotnie. Social.estate otwarcie przyznaje, że należy przyjąć, iż termin wypłaty środków od dnia złożenia chęci ich umorzenia wynosi ok. siedem miesięcy. To długo. Dla niektórych – za długo.
Żeby jednak oddać honory, to pamiętajmy, że mówimy tu bądź co bądź o inwestycji na rynku nieruchomości. W przypadku bezpośredniego kupna i sprzedaży lokalu, siedem miesięcy nie powinno robić na nikim wrażenia. W przypadku inwestycji w nieruchomości za pośrednictwem Funduszy Inwestycyjnych Zamkniętych – procedura przedwczesnego wyjścia również nie odbywa się szybko i przyjemnie. Rynek nieruchomości z założenia nie jest dla osób, którym mocno zależy na płynności i zdecydowanie nie jest odpowiedni do wkładania w niego wszystkich swoich oszczędności. Akceptując ten fakt – zaakceptujemy również trudności przedwczesnego wyjścia z inwestycji i w tym przypadku.
Co gdy inwestycja okaże się niewypałem?
Każde inwestowanie wiąże się niestety z ryzykiem. W tym przypadku nie jest inaczej. Podmioty działające na rynku crowdfundingowym, w tym również social.estate nie są nadzorowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Uczulam, że to jedynie stwierdzenie faktu i nie jest podszyte żadną oceną. Brak nadzoru KNF nie oznacza, że podmiot należy omijać. Jednak u niektórych może to budzić pewne obawy.
O wiele ważniejsze jest, co możemy zrobić, jeśli to projekt okaże się niewypałem. Deweloper nas nie wykupi albo raptem spółce zabraknie zysku do wypłaty naszych odsetek. Co może wtedy inwestor? Niestety niewiele. Może poczekać na to, aż zacznie być lepiej i czasem nie będzie to nawet w ogóle zależało od dewelopera! Weźmy dla przykładu ostatni zamknięty przez social.estate projekt dla Mzuri CFI (tu możesz znaleźć jego szczegóły). Półroczne zyski mają być dla inwestorów wypłacane z przychodów za najem lokali. Tu sprawa wydaje się jasna. Jeśli najem będzie miał miejsce, to powinny być przychody i tym samym zyski. Wykup pierwotnej kwoty inwestycji ma jednak nastąpić z pieniędzy uzyskanych przez dewelopera za sprzedaż tych lokali w 2025 roku. Jeśli ceny nieruchomości wzrosną i utrzyma się popyt na nieruchomości, to nie ma problemu, ale jeśli rynek nieruchomości zaliczy spadek, to niestety na gotówkę będziemy musieli trochę poczekać. Nie ma inwestycji bez ryzyka straty, aplikacja social.estate nie jest tu wyjątkiem.
Podsumowanie wad i zalet dla leniwych
| Zalety | Wady |
|---|---|
| Możliwość wejścia w inwestycję od niewielkiej kwoty | Trudne przedwczesne wyjście z inwestycji |
| Stajemy się udziałowcem w spółce | Konieczna wizyta u notariusza i jego opłacenie! |
| Rozsądne roczne stopy zwrotu | Brak jakiegokolwiek nadzoru ze strony KNF |
| Historia zrealizowanych projektów | Możliwość straty kapitału, jeśli projekt dewelopera nie wypali |
| Przejrzystość aplikacji i prosta obsługi |
Podsumowując, to na pewno ciekawa alternatywa dla chcących wejść w rynek nieruchomości komercyjnych, który swoją drogą, w ostatnich latach rozwijał się w Polsce szczególnie dynamicznie i dobrze. Jeśli chcemy zdywersyfikować nasz portfel o takie aktywa, ale nie mamy aż tylu środków, że możemy pozwolić sobie na samodzielne wejście w rynek, to real estate crowdfunding może stanowić dobre rozwiązanie. Aplikacja social.estate ma już za sobą pewną historię realizacji i jak na razie wszystko wskazuje na to, że można traktować ją jako wiarygodnego partnera. Najbliższy projekt ma ruszać 1 września 2020. Chodzi o budowę nieruchomości dla sklepu Netto w Górze Kalwaria. Zastanawiam się, czy osobiście włożyć w niego niewielki kapitał, żeby móc zdać wiarygodną relację z całego procesu, bo przyznaję, że jestem ciekawy, jak wygląda od środka procedura „nadzorowania” takiej inwestycji. Daj znać w komentarzu, jeśli Cię to interesuje, będę wiedział, czy warto zaryzykować moje pieniądze 😉
Do zarobienia!
Piotr Cymcyk
Materiały DNA Rynków, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Analizy spółek oraz Analizy sektorów są jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał ten nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
