Peter Schiff o wartości rynku nieruchomości w 2022
Peter Schiff jest dość znanym amerykańskim inwestorem. Jego strategia jest pod silnym wpływem wolnorynkowej austriackiej szkoły ekonomii. Przypisuje się mu trafne przewidzenie załamania rynku mieszkaniowego w 2007 roku i późniejszego kryzysu finansowego w USA w 2008 roku. W jednym ze swoich ostatnich wywiadów przedstawił własne dalsze prognozy dla rynku nieruchomości w 2022 roku.
Oficjalna inflacja nie oddaje stanu faktycznego
Zdaniem Schiffa obecne wskaźniki inflacji nie oddają stanu faktycznego. Twierdzi on, że gdyby mierzyć inflacje w USA tymi samymi miarami, co w latach 70-tych, to dzisiaj mielibyśmy grubo ponad 10-procentowe wyniki. Jego zdaniem sytuacja ma się w 2022 roku… pogorszyć. Podkreśla przy tym, że w przypadku poprzedniej bańki na rynku nieruchomości to spóźniona podwyżka stóp, a co za tym udzie wzrost oprocentowania kredytów, przy bardzo wysokim odsetku zadłużenia uruchomiła globalny kryzys.
Indeks cen nieruchomości w USA oznaczony linią niebieską (lewa oś) i wykres stóp procentowych oznaczony przerywaną czarną linią (prawa oś)
Tymczasem w USA ceny nieruchomości rosną już od dłuższego czasu, a ostatnie obniżki stóp procentowych w czasie pandemii wyraźnie przyspieszyły te wzrosty. Podobnie sytuacja ma się w Polsce. Około 2016 roku ceny weszły w trend wzrostowy, który stale przyspieszał przy niskich stopach procentowych.
Indeks cen nieruchomości w Polsce oznaczony linią niebieską (lewa oś) i wykres stóp procentowych oznaczony przerywaną czarną linią (prawa oś)
Tani kredyt napędza hossę
W pandemii FED i inne banki centralne obniżyły stopy prawie do zera i pozostawiły je na takim poziomie przez ponad rok. W ostatnich latach w gospodarkę USA „wpompowano” ogromne ilości gotówki, a proceder tylko przyspieszył podczas pandemii. Połączenie tego z niskimi stopami procentowymi, a więc i tanim kredytem poskutkowało hossą nieruchomości. Zdaniem Petera Schiffa w niedługim czasie zaobserwujemy jednak spadek ich wartości. Aprecjacja to wzrost wartości danej rzeczy. Inflacja to jedynie wzrost jej ceny. Jedno wcale nie musi oznaczać drugiego. Obserwowanie kilkuprocentowego (lub wyższego) wzrostu cen całego rynku nieruchomości rok do roku, to według niego głównie odzwierciedlenie utraty wartości waluty, w której ten rynek jest wyceniany.
Jeśli mierzymy coś mniejszą miarą każdego roku, to nie oznacza, że mierzona rzecz się zwiększyła, tylko że miara – np. waluta zmalała, straciła na wartości. To dzieje się według niego na rynku nieruchomości zarówno w Stanach. Ceny nieruchomości reagują na rosnącą inflację. Teoretycznie jedynym sposobem na zwiększenie wartości nieruchomości jest jej ulepszenie bo zaniedbany lokal traci na wartości. Jeśli natomiast mamy na rynku mieszkania, w których od lat nie było przeprowadzanych żadnych remontów, a ich cena stale rośnie, to czy znaczy, że ich wartość też wzrosła?
Inne rosnące ceny sprawiają, że koszt odświeżenia takiego mieszkania efektywnie silnie rośnie. Potrzeba więc sporo większych nakładów, aby wyrównać jego wartość. W efekcie okazuje się, że większość mieszkań co prawda podrożała, ale wcale nie wzrosła na wartości. Zdaniem Schiffa inwestujący w nieruchomości powinni się więc skupić głównie na przepływach z najmu. W nadchodzących latach nastąpią bowiem kolejne podwyżki stóp procentowych i mogą zostać wprowadzane nowe podatki od nieruchomości mające na celu spowolnienie wzrostu ich cen, co może jeszcze bardziej utrudnić zysk na samej cenie nieruchomości.
Do zarobienia,
Paweł Ormiński
Materiały DNA Rynków, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Analizy spółek oraz Analizy sektorów są jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał ten nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
Przeczytaj również:
Autor tekstu
