Wstęp
Ostatni globalny szczyt cen nieruchomości miał miejsce w drugim kwartale 2007 roku. Poprzedni w trzecim kwartale 1990 roku. Różnica między nimi to ok. 16-17 lat. Czy to oznacza, że ceny nieruchomości będą rosły jeszcze do 2023/2024 roku? Cykl Kuznetsa został zidentyfikowany w 1930 roku. Kuznets twierdził, że gospodarka światowa zachowuje się z cyklicznością warunkowaną przez sytuację demograficzną. Sytuacja demograficzna przekłada się z kolei na perspektywy branży budowalnej, ta na branżę deweloperską, a na końcu tej drabinki są ceny nieruchomości.
Średnie ceny mieszkań w krajach OECD
Faktycznie jak na razie co około 16 lat mieliśmy do czynienia z górką cen mieszkań. Porównując obecną ścieżkę cen nieruchomości mieszkalnych w krajach OECD do tych z dwóch poprzednich cykli Kuznetsa można uzyskać projekcję cen, która osiąga szczyt około czwartego kwartału 2023. Problem w tym, że każda nawet najlepiej sprawdzająca się cykliczność podlega zaburzeniom, których nie jest w stanie uwzględnić. Pandemia, a dziś potencjalny kryzys energetyczny i ekstremalne zacieśnianie monetarne nie nakłaniają raczej konsumentów do rzucania się na nowe mieszkania.
Ceny nieruchomości w ostatnich latach rosły dynamicznie. Zwłaszcza po 2015 roku. Jeszcze w 2015 roku średnia cena transakcyjna za 1 metr kw. nowego mieszkania wynosiła ok. 5,3 tys. złotych. Na początku 2019 pokonały poziom 6 tys. złotych, a obecnie wynoszą już ponad 8,5 tys. zł za metr kw. Przy zachowaniu wizji Kuznetsa szczyt wypadałby na poziomie nawet 13,5 zł za metr kwadratowy.
Ceny mieszkań w Polsce, prognoza na podstawie historycznych cen w OECD
Trudno to sobie wyobrazić w sytuacji, gdy poziomy sprzedaży za pierwsze półrocze 2022 u praktycznie wszystkich deweloperów zaliczają obsunięcia po minimum 30%. Bez popytu wzrost cen jest trudniejszy niż z popytem. Ot taka stara ekonomiczna zasada. Nasze prognozy z marca 2022 na razie pozostają w mocy i w pierwszej kolejności spodziewalibyśmy się spadku cen nieruchomości jeszcze w tym roku (czytaj też: Co dalej z cenami mieszkań? Czy w 2022 roku będzie taniej?"). Oczywiście zwracaj bardziej uwagę na ceny transakcyjne. Deweloperzy w cenach ofertowych mogą sztucznie trzymać ceny wyżej.
Do zarobienia,
Karol Badowski
Oglądaj też: Czas wysokiej inflacji się kończy! [Merytorycznie o Giełdzie]
