Historia giełdowego cwaniaka, czyli jak dostać 1,7 mld USD odprawy za wieczne straty – WeWork
Młody, ambitny, sprytny i bogaty – nie jest to opis Jordana Belforta, chociaż bohater tej opowieści może mieć z nim wiele wspólnego. Adam Neumann to twórca i do niedawna prezes jednego z ulubionych jednorożców WallStreet – coworkingowego olbrzyma WeWork, którego biura mamy również w Warszawie. Jeśli myślisz, że fajnie jest dostawać premię za dobre wyniki, to co powiesz na premię za straty i diamentowy (bo już nie złoty) spadochron wartości 1,7 mld dolarów? Zacznijmy jednak od początku.
WeWork – pomysł idealny w czasie
Co wyjdzie z połączenia taniejących w wyniku kryzysu finansowego 2008 roku nieruchomości, stale rosnącej liczby freelancerów oraz jednego charyzmatycznego, operatywnego człowieka? Pomysł na niezły biznes. Słowo klucz – co-work. Coraz więcej osób decyduje się na otworzenie własnej działalności gospodarczej albo małego start-up’u. Jednak klienci i sami przedsiębiorcy stają się coraz bardziej wymagający. Może i historia założenia wielomilionowego biznesu w garażu wujka dobrze wygląda w amerykańskiej książce o rozwoju osobistym, niemniej jednak obecnie warto móc podjąć klienta czymś więcej niż paluszkami i kanapkami z masłem orzechowym zrobionymi przez mamę.
Nie każdy jednak chce od razu wynajmować super biuro w najbardziej prestiżowej lokalizacji, płacąc za nie „miliony monet” miesięcznie. Jednak każdy chciałby siedzieć w czystym, nowoczesnym, klimatyzowanym biurze w centrum miasta. Widząc tworzącą się niszę, puste nieruchomości i ich ceny, z których z głośnym świstem uszło powietrze w wyniku przekłucia bańki rosnącej w latach 2004-2008, Adam Neumann wpadł na genialny pomysł na biznes. Wynajem przestrzeni biurowej w formie co-worku. Potrzebujesz biura na 1 dzień? Proszę bardzo! Na miesiąc dla 5 osób? Nie ma sprawy! Często podróżujesz w interesach i potrzebujesz przestrzeni biurowej w miastach, w których robisz deale? Podpisz tutaj! Tak powstał WeWork.
Adam Neumann – założyciel i do niedawna prezes WeWork
Zapewniając nowoczesną przestrzeń coworkingową, w której płacisz z góry ustalony czynsz i masz dostęp do biur na całym świecie, nielimitowanych zasobów kawy, fancy cateringu, szybkiego WiFi, wewnętrznej społeczności „We” oraz wielu innych bajerów szybko przebił się do świadomości klientów. Sprzątanie, opłacanie czynszu i wszelkie obowiązki administracyjne, czyli to, czego każdy przedsiębiorca nie chce robić, są załatwiane za niego. Ile to kosztuje? „Hot Desk”, czyli możliwość korzystania z biurka w dowolnym biurze WeWork na świecie zaczynał się od 320 dolarów miesięcznie. Jeśli jednak chciałeś mieć dedykowane biurko, cena rosła do 400 dolarów. To niezła oferta, biorąc pod uwagę aktualne stawki czynszów w nowoczesnych biurowcach. Do tego dochodziły zyski z organizacji imprez okolicznościowych i usług dodatkowych w ramach społeczności We. Wychodzi na to, że WeWork to genialny pomysł na miarę Microsoftu, więc założycielom pozostaje „nic, tylko liczyć zyski?” Jakby to powiedzieć, hmmmm… NIE.
Spółka wiecznej straty
Historię finansową WeWork z kilku ostatnich lat doskonale obrazuje wykres poniżej. Spółka owszem, odnotowuje stały wzrost przychodów, niemniej jednak towarzyszy mu generowanie coraz większych strat, które za 2018 rok wyniosły 1,9 mld dolarów. Co doprowadziło do ich generowania? Po pierwsze, seria nietrafionych decyzji biznesowych podjętych na przestrzeni lat. WeWork wydaje dużo pieniędzy na przebudowę nieruchomości biurowych, przerabiając „nudne” duże na ciekawe mniejsze. Część pieniędzy przeznacza również na koszty osobowe, a dokładnie:
- „Ponad 500 projektantów i architektów, którzy nieustannie pracują nad tworzeniem przestrzeni, które są piękne, ale proste, wyniosłe, ale przystępne, globalne, ale lokalnie wyjątkowe…”
- „Ponad 2500 przeszkolonych menedżerów społeczności, którzy wspierają budowę kontaktów międzyludzkich poprzez współpracę i całościowo wspierają naszych (WeWork) członków zarówno osobiście, jak i zawodowo”.
- „Około 1000 inżynierów, projektantów produktów i naukowców, którzy są zaangażowani w budowę, integrację i automatyzację złożonych systemów, których używamy (WeWork) do prowadzenia naszej (WeWork) działalności.”
Po drugie, WeWork najczęściej podnajmuje wynajętą od właścicieli budynków przestrzeń biurową. Okazuje się, że wartość zobowiązań długoterminowych WeWork z tytułu najmu wynosiła 17,9 mld dolarów, co ujrzało światło dzienne przy okazji złożenia dokumentów wymaganych do planowanego przez spółkę IPO na 14 sierpnia 2019 roku. W 2018 roku We zafakturowało przychody (oznaczone kolorem niebieskim) rzędu 1,822 mld dolarów, a osiągnęło stratę netto (kolor czerwony) rzędu … 1,927 mld dolarów.
Przychody i STRATA NETTO spółki We w okresie 2016 – 1H2019
Nikt nie da Wam tyle, ile ja Wam obiecam
Gdy stałe zastrzyki z dolarową morfiną od prywatnych inwestorów już nie wystarczały, Adam Neumann wpadł na kolejny genialny pomysł. Gdzie może znaleźć sporo gotówki na utrzymywanie na powierzchni biznesowego oceanu coraz mocniej przeciekającego okrętu o nazwie WeWork? Oczywiście na giełdzie! Wypłyńmy na szerokie wody publicznej emisji akcji, pomyślał Neumann i jak pomyślał, tak zrobił. WeWork podjął działania zmierzające do przeprowadzenia swojego IPO, dzięki któremu, chciał pozyskać od 3 do 4 mld dolarów na swój dalszy rozwój. Na ile może być wyceniana spółka, która nie zarobiła ani centa zysku netto? Według Wall Street na 47 miliardów dolarów. Głównie dzięki stale podsycanym przez prezesa oczekiwaniom i obietnicom wielkiego sukcesu.
Przy publicznej emisji, stety – niestety, trzeba ujawnić, co spółka ma w sprawozdaniach finansowych i jakoś się do tego odnieść. Pozostaje jeszcze kwestia – jak zachęcić inwestorów, by zainwestować w spółkę, która stale odnotowuje straty? Odpowiedź na to pytanie zna każdy nastolatek tłumaczący ojcu, dlaczego oddaje mu porysowane auto, które pożyczył od niego na imprezę, – najważniejsze jest dobre „story”. A oto kilka najciekawszych cytatów, które można było znaleźć w dokumencie S -1, składanym przez spółkę przy okazji IPO.
Odnośnie 9-letniej historii stale rosnących strat:
- „Mamy historię strat i, szczególnie jeśli nadal będziemy rosnąć w przyspieszonym tempie, możemy nie być w stanie osiągnąć rentowności na poziomie firmy (zgodnie z GAAP) w dającej się przewidzieć przyszłości.” – czyt.: tracimy i będziemy tracić, ale jeśli będzie dobrze, to może kiedyś przestaniemy.
Odnośnie przepalania gotówki, można było dowiedzieć się, że może i będzie miało miejsce, ale przynajmniej będzie „wydajne”, a konkretnie:
- „Wydajne kosztowo dla członków” – czyt.: finansowane przez inwestorów.
- „Wydajne kapitałowo” – czyt.: palimy kasę innych ludzi, a nie swoją.
- „Przeznaczone na poprawę wydajności operacyjnej” – czyt. musimy jakoś zatrzymać krwawienie, zanim nas zabije.
- „Usprawnienie naszego biznesu i naszej działalności operacyjnej może się nie powieść” – czyt. wykrwawimy się „na Amen” jeśli przestaniecie w nas pompować strumień gotówki.
Odnośnie wieszczenia pasma niekończących się sukcesów (kwintesencja korpo-mowy):
- „Jesteśmy firmą społeczną zaangażowaną w maksymalizację globalnego wpływu.”
- „Naszą misją jest podnoszenie świadomości świata”.
- „Wierzymy, że nasza firma jest w stanie podnieść poziom pracy, życia i rozwoju ludzi”.
- „Kreujemy na nowo sposób, w jaki ludzie pracują i zmieniamy sposób, w jaki osoby i organizacje odnoszą się do miejsca pracy”.
- „Dziewięć lat temu mieliśmy misję stworzenia świata, w którym ludzie pracują, aby zarabiać (bogacić się), a nie tylko żyć (z dnia na dzień)”.
- „Wierzyliśmy, że jeśli stworzymy społeczność, która pomoże ludziom żyć celowo, możemy wywrzeć znaczący wpływ na świat”.
Historia wyceny WeWork w czasie (w mld USD)
Odnośnie… sam zobacz bo najlepsze zostawiłem na koniec:
„Możliwości dochodowe w wysokości 3 bilionów dolarów„. Bilionów przez wielkie B. Co z tego, że jest to więcej niż PKB Francji. Musisz „Think Big” bo „Sky is the Limit” jak już przy korpo-mowie jesteśmy. To już wymaga „większej rozkminy” więc przeprowadzę Cię przez nią krok po kroku. W 111 miastach na całym świecie, w których na dzień IPO znajdowały się biura WeWork, oraz w 169 miastach, w których planował otworzyć biura w przyszłości, istnieje „szacunkowa potencjalna populacja członków licząca około 255 milionów ludzi”. Zakładamy, że każdy z tej potencjalnej populacji wynajmie biurka w WeWork, bo czemu by nie. Musisz myśleć odważnie. A ponieważ to pieniądze innych ludzi, musisz myśleć jeszcze odważniej, prawda?
Ponadto powołując się na dane z CBRE Group i Cushman & Wakefield, ustalono, że firmy wydają średnio około 11 700 USD na pracownika rocznie na „koszty utrzymania”. Więc mnożąc 11 700 USD przez 255 milionów „potencjalnych członków”, uzyskujemy „całkowitą możliwość dochodową w wysokości 3,0 bln USD”. Tadam! Można? Można. Ciekawe tylko, że skoro 1,8 mld dolarów przychody przyniosło straty w wysokości 1,9 mld dolarów, to ile strat przyniosłyby 3 biliony?!
Wycofane IPO i odejście Neumanna
Okazało się, że nie wszyscy uwierzyli w obietnice zarządu WeWork, a spółka odroczyła plany debiutu giełdowego, ponieważ jego wycena w wysokości 47 mld USD wydawała się coraz bardziej wątpliwa. Scott Galloway, profesor marketingu na nowojorskiej uczelni Stern School of Business, stwierdził nawet w jednym z wywiadów, że „WeWork jest najbardziej przecenianą firmą świata”. Odłożenie IPO wymagało jednak szukania gotówki gdzie indziej i tak 22 października 2019 roku We Company ogłosiła umowę o finansowaniu z SoftBank, który dotychczas zainwestował w w nią 10 mld dolarów. Jak się powiedziało A, trzeba powiedziało B, dlatego SoftBank zainwestował kolejne 9,5 miliarda, przejmując 80% udziałów spółki. W efekcie wycena z 47 mld spadła do 8 mld. To jednak nie wszystko.
SoftBank Group – główny inwestor, a obecnie również największy akcjonariusz We Company
Kontrowersje zaczęły narastać również wokół byłego dziś prezesa – Adama Neumanna. 24 września 2019 roku założyciel i dyrektor generalny firmy ustąpił ze stanowiska dyrektora generalnego po tygodniach kontroli jego kadencji. Trafił on pod lupę prokuratury, która sprawdzała, czy przy zdobywaniu własnego majątku nie popełnił szeregu wykroczeń. Kupował on nieruchomości, które następnie dzierżawił własnej firmie, pożyczał pieniądze na poczet własnych udziałów w spółce, a także planował obciążyć spółkę na prawie 6 milionów dolarów za wykorzystanie znaku towarowego „We”, gdy firma zmieniła nazwę właśnie na We Company. Finalnie zgodził się on zwrócić spółce pieniądze za możliwość korzystania z „We”.
Już nie WeWork, a We Company
Okazuje się, że Neumann może i odszedł ze spółki, ale nie za darmo. Za okrągłe 1,7 mld dolarów odprawy. Doskonałe zabezpieczenie przed ewentualną chęcią własnej detronizacji. Zapewnił sobie większościowy pakiet akcji WeWork, a to „nie są tanie rzeczy”. Ponadto, czego mógłby mu pogratulować sam Francis Underwood z serialu House of Cards – okazało się, że w przypadku nagłej śmierci Neumann’a, to jego żona ma prawo wyznaczyć następcę na stanowisku prezesa.
Skąd wzięła się kwota 1,7 mld USD odprawy? Miliard dolarów to koszt odkupienia pakietu akcji WeWork należącego do Neumanna, chociaż ich wycena jest jak już widzieliśmy kwestią mocno umowną, wynikającą raczej z ustaleń poczynionych podczas negocjacji niż z wartości godziwej, która nie jest do końca znana. Pół miliarda to linia kredytowa otrzymana od Softbanku, by mógł spłacić swoje długi w JP Morgan. Najlepsze jak zwykle, zostaje na koniec. Pozostałe 185 milionów dolarów to zapłata za… konsultacje. Na wypadek, gdybyście uważali, że konsultacje u lekarza czy prawnika są drogie, przypomnijcie sobie ile kosztują konsultacje od Neumanna. Firma co prawda działa dalej i dokonuje restrukturyzacji, po której może w końcu zacznie zarabiać, ale niesmak inwestorów na dźwięk „WeWork” na pewno pozostanie na długo.
Starożytni Rzymianie mawiali, by „mieć nadzieję na najlepsze, ale przygotować się również na najgorsze”. Sądząc po złotym spadochronie Adama Neumann’a wygląda na to, że były prezes WeWork jest dobry z historii. Mając nadzieję na spektakularny sukces swojej firmy wieszczył wszem i wobec krociowe zyski. Szkoda tylko, że nikt nie dopytał, czyje zyski miał na myśli.
Do zarobienia!
Maciej Kietliński
Nota prawna: Powyższy materiał, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Podsumowania Tygodnia, Analizy spółek oraz Portfel DNA Rynków jest jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
Materiały DNA Rynków, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Analizy spółek oraz Analizy sektorów są jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał ten nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
Może Cię zainteresować również:
Autor tekstu
