Cykl Kuznetsa przewiduje szczyt cen nieruchomości dopiero w 2024 roku
Ostatni globalny szczyt cen nieruchomości miał miejsce w drugim kwartale 2007 roku. Poprzedni w trzecim kwartale 1990 roku. Różnica między nimi to ok. 16-17 lat. Czy to oznacza, że ceny nieruchomości będą rosły jeszcze do 2023/2024 roku? Cykl Kuznetsa został zidentyfikowany w 1930 roku. Kuznets twierdził, że gospodarka światowa zachowuje się z cyklicznością warunkowaną przez sytuację demograficzną. Sytuacja demograficzna przekłada się z kolei na perspektywy branży budowalnej, ta na branżę deweloperską, a na końcu tej drabinki są ceny nieruchomości.
Średnie ceny mieszkań w krajach OECD
Faktycznie jak na razie co około 16 lat mieliśmy do czynienia z górką cen mieszkań. Porównując obecną ścieżkę cen nieruchomości mieszkalnych w krajach OECD do tych z dwóch poprzednich cykli Kuznetsa można uzyskać projekcję cen, która osiąga szczyt około czwartego kwartału 2023. Problem w tym, że każda nawet najlepiej sprawdzająca się cykliczność podlega zaburzeniom, których nie jest w stanie uwzględnić. Pandemia, a dziś potencjalny kryzys energetyczny i ekstremalne zacieśnianie monetarne nie nakłaniają raczej konsumentów do rzucania się na nowe mieszkania.
Ceny nieruchomości w ostatnich latach rosły dynamicznie. Zwłaszcza po 2015 roku. Jeszcze w 2015 roku średnia cena transakcyjna za 1 metr kw. nowego mieszkania wynosiła ok. 5,3 tys. złotych. Na początku 2019 pokonały poziom 6 tys. złotych, a obecnie wynoszą już ponad 8,5 tys. zł za metr kw. Przy zachowaniu wizji Kuznetsa szczyt wypadałby na poziomie nawet 13,5 zł za metr kwadratowy.
Ceny mieszkań w Polsce, prognoza na podstawie historycznych cen w OECD
Trudno to sobie wyobrazić w sytuacji, gdy poziomy sprzedaży za pierwsze półrocze 2022 u praktycznie wszystkich deweloperów zaliczają obsunięcia po minimum 30%. Bez popytu wzrost cen jest trudniejszy niż z popytem. Ot taka stara ekonomiczna zasada. Nasze prognozy z marca 2022 na razie pozostają w mocy i w pierwszej kolejności spodziewalibyśmy się spadku cen nieruchomości jeszcze w tym roku (czytaj też: Co dalej z cenami mieszkań? Czy w 2022 roku będzie taniej?”). Oczywiście zwracaj bardziej uwagę na ceny transakcyjne. Deweloperzy w cenach ofertowych mogą sztucznie trzymać ceny wyżej.
Do zarobienia,
Karol Badowski
Oglądaj też: Czas wysokiej inflacji się kończy! [Merytorycznie o Giełdzie]
Materiały DNA Rynków, w szczególności aktualizacje Strategii DNA Rynków, Analizy spółek oraz Analizy sektorów są jedynie materiałem informacyjno-edukacyjnym dla użytku odbiorcy. Materiał ten nie powinien być w szczególności rozumiany jako rekomendacja inwestycyjna w rozumieniu przepisów „Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) nr 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów”. Skorzystanie z materiału jako podstawy lub przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje. Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w tym opracowaniu są wyrazem najlepszej wiedzy i osobistych poglądów autora na moment publikacji i mogą ulec zmianie w późniejszym okresie.
W tym samym czasie złoto ile zrobiło? 500%? 600%? 800%?
Ciekawie czyta się z perspektywy 2024 🙂 wiadomo analiza wsteczna zawsze skuteczna, ale zdanie
„Trudno to sobie wyobrazić w sytuacji, gdy poziomy sprzedaży za pierwsze półrocze 2022 u praktycznie wszystkich deweloperów zaliczają obsunięcia po minimum 30%. Bez popytu wzrost cen jest trudniejszy niż z popytem.”
źle się zestarzało – na świecie dzieją się rzeczy trudne do przewidzenia i prognozowanie w długiej perspektywie jest praktycznie nie możliwe
Tak to cytowane przez Ciebie zdanie faktycznie średnio dziś wygląda ale cała analiza wskazująca że szczyt cen przypadnie na rok 2024 jest nadal bardzo prawdopodobna.
Chyba jednak się sprawdza 🙂 lubię wracać do tego artykułu
Jakieś drobne spadki w cenach ofertowych są, ponoć ceny transakcyjne są z upustami a to dobry znak na spadki. Ale władza znowu jakieś programy wymyśla ….
Właśnie wróciłem do tego artykułu. Autor pomylił się może o 3-5 miesięcy (z wykresu i artykułu można wywnioskować, że chodziło raczej o przełom 2023/2024) W Warszawie szczyt cen (transakcyjnych) przypadł na III kw 2024 r. Zresztą pamiętam wywiad z ekspertem (Pan Narkun) on nieruchów w Didaskaliach. Był nagrywany na przełomie 2023/2024 i tam też zwrócił uwagę, że sytuacja przypomina mu końcówkę roku 2006. Przypominam, że realny szczy cen mieszkań w poprzedniej bańce w Warszawie przypadł na I kw 2008 r. Tak więc to wszystko mniej więcej układa się w całość z rozejściem max 3-6 miesięcy. Teraz czeka nas co najmniej 2 -3 lata spokojnego spadku cen mieszkań. Oczywiście pojawią się jakieś kwartały z lekkim wzrostem ale trend jest nieubłagany.