Co kochają Polacy?! Polacy kochają NIERUCHOMOŚCI! A już zwłaszcza inwestować w nieruchomości. Lata wzrostów cen mieszkań ugruntowały w narodzie przeświadczenie, że ceny nieruchomości tylko rosną i nigdy nie spadają.

Pytanie, co dalej będzie się działo z rynkiem nieruchomości? Czy ceny dalej będą rosnąć i utwierdzać naszych rodaków w tym, że ich spadek jest niemożliwi? Jakie trendy panują na rynku i czego oczekiwać w przyszłości?

Spadają ceny nieruchomości! Pierwsza taka sytuacja od lat! Co będzie dalej?

Załóż konto na Freedom24 i odbierz od 3 do 20 darmowych akcji o wartości nawet 800 USD każda!

Szczegółowy opis promocji znajdziesz na: https://bit.ly/darmowe-akcje-freedom

Przegląd rynku nieruchomości z 2024

Zacznijmy sobie od podsumowania tego, co za nami. W 2024 roku na rynku nieruchomości doszło do pewnych przełomów.

Przede wszystkim coś, co powinno ucieszyć kupujących. Końcówka roku 2024 przyniosła w końcu pewne spadki cen. Ceny transakcyjne w większości kluczowych miast zaczęły lekko spadać lub przynajmniej się stabilizować. Z perspektywy dynamiki cen, obserwowaliśmy głównie dynamiczne wyhamowanie wzrostów w ujęciu rok do roku.

Spadki cen mieszkań w największych miastach

Średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie spadła w 4 kwartale 2024 o 6,2% względem kwartału 3 tego samego roku. Czyli w zaledwie 3 miesiące ceny w Warszawie spadły o ponad 6%. To właśnie Warszawa doświadczyła jednej z największych korekt.

Trzeba pamiętać, że rynek nieruchomości dość rozdrobniony i trendy, które obserwujemy w jednym mieście, nie muszą być wcale widoczne w innym. Każdy region, a nawet lokalizacja ma swoją specyfikę.

Zwracam też uwagę, że śledząc dane z rynku, warto większą wagę przykładać do cen transakcyjnych. Ceny oferowane mogą nie oddawać rzeczywistych warunków na danym rynku.

Deweloperzy mogą z premedytacją wystawiać zawyżone ceny, a potem oferować promocje i upusty, tylko po to, żeby utrzymywać iluzje lepszej kondycji rynku niż jest to w rzeczywistości.

W przypadku rynku wtórnego z kolei spory rozjazd pomiędzy cenami oferowanymi a transakcyjnymi może świadczyć o tym, że pomimo oczekiwań sprzedających nie znajdują one odzwierciedlenia po stronie popytowej. Siła negocjacyjna kupujących jest tym większa, im bardziej nóż na gardle mają sprzedawcy.

Dla przykładu w 2024 roku w Polsce ceny transakcyjne na rynku wtórnym były o 11% niższe niż ceny oferowane. Na rynku pierwotnym ten rozjazd wynosił niecałe 6%.

Równowaga między podażą a popytem

No dobrze, tylko co było odpowiedzialne za ten spadek cen w końcówce 2024? Jak na każdym rynku za zmiany cen odpowiadają nierównowadze pomiędzy popytem i podażą.

Na początku 2025 roku osiągnęliśmy kilkuletni szczyt pod względem ilości dostępnych na rynku mieszkań. Jeszcze na przełomie 2021 i 2022 roku na platformach OLX i Otodom znajdowało się 150 tysięcy mieszkań i domów na sprzedaż. W lutym 2025 roku ta wartość była o ponad 55% większa i sięgała ponad 230 tysięcy domów i mieszkań dostępnych do sprzedaży.

Ceny nieruchomości w ciągu ostatnich 4 lat urosły o 60%. Popyt był w swoim czasie olbrzymi. Rynek próbował za nim nadążać i inwestował w budowę nowych lokali. W efekcie dziś mamy znacznie szerszy dostęp do ofert nowych nieruchomości na sprzedaż niż te 3-4 lata temu.

Aktywność deweloperów i zalew nowych mieszkań

W pierwszym kwartale 2024 roku deweloperzy wprowadzili ponad 15 tys. nowych mieszkań na głównych rynkach, co oznacza wzrost o 114% w porównaniu do tego samego okresu w roku poprzednim.

Jednocześnie w tym samym okresie sprzedało się niecałe 11 tysięcy lokali, co oznacza wzrost rok do roku o 3,4%. Mamy więc sytuację, gdzie podaż rośnie o ponad 100%, a popyt o niecałe 4%. To nie sprzyja dalszym wzrostom cen, a właściwie sprzyja spadkom.

W samym tylko 2024 roku ilość mieszkań w ofercie dla 7 największych miast w kraju wzrosła z 35 tysięcy lokali do 56 tysięcy lokali. Czyli w zaledwie rok w największych miastach Polski dostępność mieszkań podskoczyła o 60%!

Jednocześnie popyt na rynku osłabł. Pomiędzy 3 kwartałem 2023 a 3 kwartałem 2024 liczba sprzedanych mieszkań malała i dopiero 4 kwartał ubiegłego roku przyniósł odbicie na rynku. Ewidentnie skłonność do obniżek cen zadziałała na wyobraźnię kupujących.

Słabnący popyt i jego przyczyny

Co wcześniej przyczyniło do słabnącego popytu? Wcześniej bezpieczny kredyt 2%, w połączeniu z silnym środowiskiem inflacyjnym i szybkim wzrostem cen nieruchomości sprzed kilku lat stworzył na naszym krajowym rynku nieruchomości coś w rodzaju FOMO. Ludzie rzucali się na mieszkania w obawie, że:

• Inflacja będzie tylko gorsza,
• Ceny będą dalej rosnąć,
• Skończy się program i trzeba będzie kupować przy wysokich stopach, ale bez dopłat.

To wszystko sprawiło, że część popytu została wyssana z przyszłości. Ludzie, którzy w normalnych warunkach wstrzymaliby się z zakupem, rzucali się na to, co było dostępne. W efekcie popyt wtedy urósł dynamicznie, ale teraz jest o wiele mniejszy.

Do tego zmieniło się środowisko. Inflacja się uspokoiła, ceny mieszkań również, programy rządowe stymulujące popyt bez stymulowania podaży się jak na razie na szczęście pokończyły.

Wynajem mieszkań i spadek rentowności inwestycji

Kolejną kwestią są spadające ceny za wynajem nieruchomości. Pomiędzy wrześniem a grudniem 2024 średnie stawki za wynajem w 6 dużych miastach Polski spadły.

Spadek wynosił w zależności od miasta i rodzaju mieszkania od 1 do 14%, ale nie odnotowano tu żadnego wzrostu. Dla ludzi, którzy inwestują w mieszkania, żeby je wynajmować, oznacza to wprost spadek rentowności inwestycji. Mamy więc na rynku wynajmu sytuację, gdzie rentowność inwestycji nam spada, a koszt finansowania tej inwestycji nie spada i może jeszcze nie spaść przez dłuższy czas.

Gdy koszt finansowania pozostaje wysoki, to jednocześnie chcący kupić mieszkanie pod wynajem, mogą się wstrzymać z tą decyzją, a osoby, które już wynajmują komuś swoje mieszania, zauważą, że rentowność inwestycji spada zamiast dalej ją wynajmować. To z kolei może dalej wpływać negatywnie na ceny.

Czy nieruchomości zawsze drożeją?

W Polsce wiele osób zapomniało już, że na nieruchomościach DA SIĘ stracić. Właściwie od 12 lat mamy do czynienia z dynamicznym wzrostem cen.

Na świecie jest mnóstwo przykładów, że rynek nieruchomości również może się zawalić tak jak rynek akcji, czy obligacji. Oczywiście zmienność jest inna, ale pewne ogólne zasady dotyczą tego rynku tak samo, jak wszystkich innych. Dla przykładu ceny nieruchomości we Włoszech spadały od 2011 do 2019 roku.

Przez te 7 lat ceny nieruchomości spadły tam o prawie 20%, a to przy uwzględnieniu wartości nominalnych, bez inflacji. Dziś po 14 latach ceny dalej nie przebiły szczytu z 2011 roku. Mimo że od 2019 roku konsekwentnie rosną.

Bardziej aktualny przykład to rynek chiński. Ceny mieszkań spadają tam od 2022 roku, a ostatnio dynamika spadków sięga nawet 10% w skali roku!

Czy Polska też może wejść w podobny długoterminowy trend spadkowy na rynku nieruchomości? Oczywiście, że może. Zresztą nawet stagnacja cen będzie dla wielu osób jak dostanie obuchem po głowie. Ok, to wiemy mniej więcej czemu chociaż ostatnio ceny nieruchomości trochę spadły. Tylko czy to ma szansę się utrzymać dalej?

Demografia jako kluczowy czynnik przyszłości rynku

Najważniejszym czynnikiem za długoterminowymi spadkami cen pozostaje niezmiennie demografia. Od kilku dobrych lat Polaków po prostu ubywa. Umiera nas o wiele więcej, niż się rodzi.

Efekt jest taki, że ilość Polaków netto się zmniejsza i żadne prognozy nie wskazują na to, żeby ten trend został odwrócony.  Wręcz przeciwnie. Będzie nas ubywać jeszcze szybciej.

Poniższy wykres przedstawia roczną zmianę ilość Polaków, czyli po prostu od ilości urodzeń odejmuje ilość zgonów. Ta prosta czerwona linia na środku to wartość zero. Wszystko, co poniżej oznacza, że Polaków ubywa.

Prognozy GUS i tak są bardzo optymistyczne. GUS w 2022 roku wypuścił prognozę dotyczącą liczby przyszłych urodzeń w Polsce. Prognoza przewidywała kilka scenariuszy. Zarówno w tym pozytywnym, jak i w tym negatywnym scenariuszu, liczba urodzeń spada z czasem. Scenariusze różnią się głównie tempem tego spadku.

Jako że prognozy były wypuszczane w 2022 roku, to mamy już 2 lata danych rzeczywistych, które możemy skonfrontować z tą prognozą. Okazuje się, że realna liczba urodzeń jest jeszcze mniejsza niż w najgorszym scenariuszu, przewidzianym przez GUS.

Kontynuując temat demografii, powiedzmy sobie jeszcze o współczynniku dzietności. Współczynnik dzietności TFR to wskaźnik demograficzny określający przeciętną liczbę dzieci, jaką urodziłaby kobieta w wieku rozrodczym.

Żeby populacja danego kraju utrzymywała się na niezmiennym poziomie, to TFR musi osiągać wartość 2,1, czyli statystyczna kobieta w wieku rozrodczym musi urodzić nieco ponad dwójkę dzieci.

Tymczasem w 2022 roku Polska miała wskaźnik TFR na poziomie 1,29 i tym samym znajdowała się na jednym z ostatnich miejsc w UE pod tym względem.

Teoretycznie pewnym czynnikiem pro-nieruchomościowym może być dalsze bogacenie się Polaków. Bogatsze społeczeństwa chcą więcej metrów kwadratowych dla siebie.

Dla przykładu średnio w UE na jedną osobę przypadało 1,6 pokoju w 2021 roku. Natomiast średnio na Polaka przypadało 1,1 pokoju i byliśmy praktycznie na końcu tego zestawienia z najgorszym wynikiem, ex aequo z Rumunią. To czynnik, który może jakoś przeciwdziałać spadkom cen. W Polsce jest duża baza osób, które będą chciały znacząco poprawiać swój standard życia i wielkość mieszkania.

Tylko, że potrzebę większego metrażu można zaspokoić na różne sposoby i to być może częściowo również się dzieje!

Przedmieścia zyskują na znaczeniu

Bo, co ciekawe domy wykazują zupełnie inną dynamikę niż mieszkania! Ceny domów w Warszawie w grudniu 2024 roku osiągnęły nowe szczyty i to pomimo spadków na rynku mieszkań. Co to właściwie oznacza? Kolejna jaskółka zmian urbanizacyjnych w Polsce, która sugeruje, że Polacy coraz bardziej upodabniają się do społeczeństw zachodnich.

To model, gdzie ludzie uciekają na przedmieścia do domów, gdzie może cieszyć się większym spokojem i komfortem. Natomiast centrum miasta biura,  hotele i najem. Odnoszę wrażenie, że małymi kroczkami zmierzamy w tym kierunku.

Z czasem centra miast staja się coraz mniej atrakcyjne dla bogacącego się społeczeństwa. Do tego praca zdalna i hybrydowa zostanie z nami na zawsze, a swój standard życia taniej per metr podnosić jest w domu. Swoją drogą to powinno z kolei napędzać ceny gruntów, ale to temat na inny materiał.

Największe aglomeracje jak Warszawa, Kraków czy Trójmiasto pewnie zdołają zachować długoterminowy powolny wzrost cen (to tam skupia się migracja wewnętrzna) jednak o wiele szybszego wzrostu spodziewałbym się w obszarach podmiejskich. Jednak reszta Polski, a zwłaszcza wyludniające się mniejsze miasta mogą mieć z tym już o wiele większy problem.

Tak moi drodzy, na nieruchomościach MOŻNA STRACIĆ. Również w Polsce. Oczywiście wszystko co powiedziałem może nie mieć żadnego znaczenia, jeśli politycy uznają, że wprowadzają kolejny program typu Deweloperka+, ale na to nie mamy już żadnego wpływu.

Te wszystkie kwestie, które do tej pory omówiłem, dotykają jednak rynku nieruchomości w ujęciu bardziej krótkoterminowym, a jakich trendów możemy się spodziewać na rynku nieruchomości w horyzoncie lat i całych dekad?

W długim terminie demografia jest nieubłagana i o ile nie zasypiemy jej sobie własnymi dziećmi lub imigrantami, to nieruchomości mają najlepszy okres raczej za sobą, co jako fanatykowi giełdy bardzo mnie się podoba!

Swoją drogą pamięta, że na giełdzie też możesz inwestować w nieruchomości i to nawet w takie, w które normalnie w życiu byś nie zainwestował. Magazyny, biura, centra danych. Wszystko. NA zagranicznych rynkach jest masa specjalistycznych funduszy nieruchomości, tzw. REIT-ów, w które można inwestować. Jeśli ten temat was ciekawi to dajcie znać w komentarzu i przygotujemy pod to osobny materiał.

Załóż konto na Freedom24 i odbierz od 3 do 20 darmowych akcji o wartości nawet 800 USD każda!

Szczegółowy opis promocji znajdziesz na: https://bit.ly/darmowe-akcje-freedom

Do zarobienia,
Piotr Cymcyk